6.3.Достоинства и недостатки сравнительного подхода

С равнительный подход также имеет свои достоинства и недостатки и ограничения в использовании.

7Затратный подход к оценке собственности

При затратном подходе считают, что стоимость оцениваемого оборудования определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию, то есть считается, что затраты на строительство объекта за вычетом износа являются приемлемым ориентиром для определения стоимости объекта собственности. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество и конкурентоспособность.

Затратный подход показывает восстановительную стоимость объекта или стоимость замещения объекта за вычетом износа. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, эксперт-оценщик решает, исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации.

Если имеется проектно-сметная документация на строительство оцениваемого объекта, то после пересчета объемов строительно-монтажных работ по новым текущим ценам мы получим полную восстановительную стоимость объекта.

В отсутствие проектно-сметной документации на оцениваемый объект либо разрабатывается смета на строительство оцениваемого объекта (тогда вновь получаем полную восстановительную стоимость), либо для расчета применяется сметная стоимость современного объекта-аналога (тогда получаем полную стоимость замещения).

При оценке машин и оборудования затратным подходом чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать. Это происходит потому, что, во-первых, подобные объекты могут сегодня не производиться и их производство никто не собирается налаживать, и, во-вторых, если бы даже такое производство и существовало, в нем использовались бы уже новые материалы и технологии.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, то есть с точки зрения затратного подхода было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

7.1.Область применения

Затратный подход используется в следующих случаях:

• наравне с двумя другими подходами для более полного итогового согласования стоимости;

• для объектов специального назначения, которые не продаются (тюрьмы, банки, церковь, …);

• в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж;

• для целей страхования;

• при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка;

• при оценке объекта доходным подходом, если объект требует ремонта или реконструкции;

• в инвестиционных проектах – при реконструкции существующего объекта или строительстве нового;

• для целей налогообложения;

• для получения кредита в банке.

7.1.1. Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами

Для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять расчеты различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе. На заключительных этапах оценки осуществляется согласование результатов оценки стоимости объекта, полученных различными методами. Согласование проводится экспертным или формально-экспертным путем.