6.1.2. Поправки, влияющие на стоимость объекта

1. Состав имущественных прав.

2. Условия финансирования.

   1. Коэффициент ипотечной задолженности.

   2. Процентная ставка.

   3. Срок займа.

   4. Амортизационные выплаты.

3. Условия продажи.

   1. Обычные или особые закладные.

   2. Мотивы и знания покупателя и продавца.

4. Время продажи.

5. Местоположение.

   1. Экологическая привлекательность.

   2. Доступ к оживленным магистралям.

   3. Связь.

6. Физические характеристики.

   1. Физические параметры.

   2. Качество строительства и эксплуатации.

   3. Удобства.

   4. Функциональная пригодность.

6.1.3. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж

В случае анализа парных продаж сравниваются и анализируются несколько сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух почти идентичных объектов, за исключением одной характеристики, которую эксперт должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Например, представьте, что оценщик пытается оценить поправку на наличие балкона. В таблице суммируется информация о пяти парных продажах, которые оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал среднее, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен был решить, каким образом наличие или отсутствие балкона влияет на общую стоимость собственности.

Медиана – это такое значение в ряду величин, которое делит всю их совокупность на две равные части так, что значения в одной части оказываются меньше медианы, в другой – больше медианы.

Мода – наиболее часто встречающееся значение в ряду величин.

Процесс корректировки может принимать одну из трех форм: 1) поправки в рублях; 2) поправки в процентах; общая группировка.

Рублевые поправки – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки – используются, когда сложно определить точные рублевые суммы, но имеются рыночные данные, свидетельствующие о существовании процентных различий, например, поправка на время. Процентные поправки могут просто суммироваться или перемножаться – такие поправки называются кумулятивными.

Общая группировка может использоваться, если на рынке найдено достаточное число продаж, чтобы сузить рыночный разброс цен благодаря наличию относительно однородных объектов.

6.1.4. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа

При оценке стоимости объектов собственности методом регрессионного анализа определение величины поправок основано на серии формул, например:

а) V_p=BX;

где V_p – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

В – коэффициент, полученный для единицы сравнения;

Х – замеренные данные для объекта недвижимости.

б) V_p=B X+а+с+…+ n;

где а, с, …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты в руб.

в) V_p=А+b+с+…+n;

где А – некая базовая величина.

г) V_p=А(100+b+с+…+n)/100;

где b, с, …, n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты в процентах.

Н а развитых секторах рынка используются многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

где a_i – коэффициенты регрессии;

x_i – различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость объекта.

Однако применение подобных моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов собственности.