5.4.3. Определение остаточной стоимости объекта

После вычисления величин денежных потоков необходимо определить остаточную стоимость (реверсию) – стоимость объекта по истечении прогнозного периода денежных поступлений. Стоимость перепродажи всего объекта в конце срока экономической жизни мало влияет на текущую стоимость объекта, так как перепродажа производится через много лет. Но период владения редко равен продолжительности полезной жизни объекта. Если необходимо определить реверсию от перепродажи объекта до истечения срока экономической жизни, предполагаемая стоимость продажи может быть равна сумме недополученных доходов, которые должен приносить объект после продажи. В зависимости от вида объекта собственности могут применяться различные методы для определения остаточной стоимости:

1. Модель Гордона (для оценки предприятий):

Остаточная стоимость=Денежный поток в первый простпрогнозный год / (ставка дисконта – долгосрочные темпы роста)

2. Метод предполагаемой продажи состоит в пересчете ожидаемой выручки от продажи с помощью текущей стоимости денежной единицы (колонка 4 в таблице шести функций денег).

3. Капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

5.4.4. Определение ставки дисконта

В процессе расчетов необходимо знать ставку дисконта. Она должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой собственности.

С тавка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода, коэффициента  и рыночной премии за риск:

где i – ожидаемая ставка дохода;

i_ф – безрисковая ставка дохода (определяется исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям). Для долгосрочных правительственных облигаций США эта ставка равна 3,8%. Россия относится к группе стран со средним уровнем риска, поэтому надбавка за страновой риск в этом случае составляет 7%.

  мера систематического риска;

i_т – среднерыночная ставка дохода;

i_т  i_ф – рыночная премия за вложения в рискованный актив.

Рыночная премия представляет собой дополнительный доход (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск.

П еревод известной номинальной ставки в реальную с учетом инфляции осуществляется по формуле:

где i_р – реальная безрисковая ставка дохода;

i_н – номинальная безрисковая ставка дохода;

i – инфляция за рассматриваемый период.

На заключительном этапе расчетов по этому методу величина ставки дисконта корректируется (в сторону увеличения или уменьшения), чтобы учесть действие тех уникальных для данного объекта факторов, которые еще не были охвачены указанными показателями.

Ставку дисконта можно определить также методом мониторинга. При этом регулярно отслеживаются данные сделок и обобщаются по различным сегментам рынка.

5.4.5. Определение взвешенного дохода

Д ля определения чистого дохода иногда рассчитывается оценочный (взвешенный) доход. Аналитики дают три оценки чистого дохода: наиболее оптимистичную оценку (оценку максимальной прибыли, которую предприятие может получить при наиболее благоприятных условиях); наиболее вероятную оценку (прибыль, получение которой наиболее велика); наиболее пессимистичную оценку (прибыль при наихудшем стечении обстоятельств). Далее рассчитывается значение оценочного (взвешенного) дохода:

где I_оц – оценочный (взвешенный) доход;

I_опт – наиболее оптимистичная оценка дохода;

I_т – наиболее вероятная оценка дохода;

I_пес – наиболее пессимистичная оценка дохода.

После определения остаточной стоимости необходимо найти сумму всех текущих денежных выгод от оцениваемого объекта. Эта величина и будет текущей стоимостью объекта.