5.3.Достоинства и недостатки метода капитализации дохода

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с объекта собственности является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их изменения умеренны. Это касается, например, объектов недвижимости с четко определенной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие указания, основанные на данных рынка, на его величину.

Основное преимущество данного метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не достроен, а значит не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, то есть требует серьезной реконструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. В формуле расчета присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода берется чистый доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.

5.4.Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования)

5.4.1. Общая характеристика и область применения

Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.

При определении стоимости объекта необходимо решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Метод дисконтированных денежных потоков ДДП используется в следующих случаях:

• ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;

• можно обоснованно оценить будущие денежные потоки, получаемые от использования оцениваемого объекта;

• объект создается или только что создан;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер.

На практике, как правило, этот метод используется и дает хорошие результаты для больших коммерческих объектов типа гостиниц, пароходов и т.п.

С теоретической точки зрения метод дисконтирования доходов самый лучший, однако он весьма трудоемок. Есть оценки, которые в принципе невозможно осуществлять без использования этого метода – это разработка и оценка инвестиционных проектов.

Для расчета ДДП необходимы следующие данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России типичной величиной является период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.