1Основные понятия оценки

1.1 Общие определения

Глагол «оценивать» имеет несколько значений в зависимости от контекста. Он может означать: определять цену, устанавливать стоимость, оценивать количество, выносить суждение о качестве или ценности чего-либо.

Для наших целей будем использовать все вышеуказанные значения глагола «оценивать». Поскольку процесс оценки охватывает все значения, оценщик не только определяет ценность оцениваемого объекта, но и устанавливает количественные и качественные параметры для определения ценности.

Термин «оценка» также имеет несколько значений в зависимости от контекста: 1) научно обоснованное заключение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта (имущества), 2) процесс определения стоимости объекта или 3) отчет, в котором представлены результаты исследований.

В нашем курсе будем считать, что:

• оценка – процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении;

• оценивать – это искусство установления стоимости путем соответствующего исследования, согласующегося с общепринятыми процедурами и выполняемого с применением общепринятых принципов оценки.

Стоимость определяется в денежном выражении. Это значит, что в отчете стоимость должна быть выражена в рублях или, если это прописано в договоре, в иной валюте.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Полезность – способность какого-либо объекта удовлетворять наши потребности.

Стоимость – денежное выражение полезности.

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже на дату оценки.

Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (оценщики), а с другой – потребители их услуг (клиенты или заказчики).

Оценщик – это специалист, который обладает специальными знаниями для проведения оценки определенного объекта собственности, получивший аттестат и имеющий сертификат на проведение оценки.

Оценка не является наукой в чистом виде, когда при одних и тех же исходных данных всегда получается один и тот же конечный результат. В оценке много субъективизма: на конечный результат влияют квалификация оценщика, его интуиция, его понимание ситуации, дар предвидения, то есть это деятельность на грани науки и искусства. Поэтому оценки одного и того же объекта, проведенные несколькими независимыми оценщиками, как правило, не совпадают.

Оценщик должен работать компетентно, не допускать в своем поведении противозаконных, неэтичных или малоквалифицированных действий, должен исполнять заказ беспристрастно, объективно, без внесения в оценку своих личных интересов.

Предмет оценки — это различные типы прав собственности.

Полное право собственности — право владения, пользования и распоряжения собственностью.

Объект оценки — это различные активы – земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл, торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и т. д.

Гудвилл (деловая репутация) – нематериальный, юридически не идентифицируемый и неотчуждаемый от предприятия актив, возникающий благодаря позитивному имиджу, узнаваемости фирменного наименования, наличию постоянной клиентуры и другим факторам, стоимость которых нельзя выделить и оценить по отдельности, но которые обусловливают дополнительный доход.

Клиент — заказчик, которому оказывает услуги эксперт-оценщик.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие: – аналитическую и расчетную, – грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическая составляющая – это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение предоставленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Расчетная составляющая – это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т.д., пока оценщик не придет к конечной искомой цифре.

Хотя оценщики могут прийти к разным результатам, стоимость является объективной величиной, отражающей, с одной стороны, состояние рынка, с другой – состояние объекта.

Приведем еще несколько определений из Стандартов оценки:

Метод оценки  способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки  сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки  период времени, начиная с даты представления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта) до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки  величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Экспертиза отчета об оценке  совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.