4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений

Инфляция характеризуется обесценением национальной валюты и общим повышением цен в стране.

Пусть S_  сумма, покупательная способность которой с учетом инфляции равна покупательной способности суммы S при отсутствии инфляции.

S_ – S = S – разница.

S/ S =   процентный уровень инфляции – относительная величина – темп инфляции. Тогда

S_ = S + S = S + S   = S(1+).

Величина (1+) показывает, во сколько раз S_ > S, т. е. во сколько раз в среднем возросли цены.

I_ =(1+) – индекс инфляции.

Пусть  - годовой уровень инфляции. Через год сумма S_1 будет больше S в (1+) раз. Еще через год S_2 будет больше S_1 в (1+) раз, т. е. больше S в (1+)² раз.

Через n лет сумма S_n будет больше S в (1+)ⁿ раз.

Инфляционный рост суммы S при годовом уровне инфляции  то же самое, что и наращивание суммы S по сложной годовой ставке .

Если в обычном случае первоначальная сумма PV при заданной процентной ставке превращалась за определенный период в сумму FV, то за этот же период в условиях инфляции она превратится в FV_, что требует иной %-ной ставки.

Для этого используется формула Фишера:

i_ = i +  + i  .

Зная формулу Фишера, можно избежать еще одной распространенной ошибки. Часто для пересчета %-ной ставки, учитывающей инфляцию, к величине реальной ставки доходности просто прибавляют величину темпа инфляции. Например, при i=25% и =15% за ставку, учитывающую инфляцию, принимают 25 + 15 = 40%.

Но нужно помнить, что существует произведение i  , величина которого тем больше, чем больше значение i и . В нашем примере 0,15  0,25 = 0,0375, т. е  4%.

5Доходный подход к оценке собственности

5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу

Собственник приобретает объект собственности в основном по трем причинам: для непосредственного использования (например, жилье), для получения доходов от данного объекта собственности либо для морального удовлетворения.

Чтобы собственность можно было считать доходной, необходимо, чтобы мотивом приобретения являлось получение дохода и соответствующий этому способ использования.

Примеры доходной недвижимости:

• офисные помещения;

• торговые площади;

• производственные здания и сооружения;

• гостиницы;

• склады;

• бензозаправки и т.д.

Оценка недвижимости доходным подходом основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход.

Основные действующие здесь принципы – ожидания и замещения.

Процесс пересчета текущей стоимости потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она должна принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени удален от нас момент получения доходов, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходному объекту собственности принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость объекта собственности, приносящего доход, ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичными степенью риска получения и размерами будущих доходов.

Существует две основных формы получения дохода от операций с недвижимостью:

• периодический арендный доход;

• выручка от продажи объекта в конце периода владения.

Величина капитализированной стоимости зависит: от суммы будущих доходов, времени и частоты их получения, от структуры этих доходов.