3.1.2. Этап сбора информации

Прежде чем приступить к оценке объекта, оценщик собирает и анализирует очень большое количество информации. Это самый сложный и ответственный этап, поскольку от полноты и достоверности используемой информации будет зависеть объективность оценки.

Во-первых, необходимо визуально осмотреть объект оценки и выполнить необходимые замеры. Во-вторых, часто для уточнения некоторых деталей требуется провести интервью с представителем заказчика. На этом этапе оценщик подробно знакомится с представленной заказчиком проектно-сметной, бухгалтерской и иной документацией.

На этом же этапе выявляются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабе региона, города и района расположения объекта.

Основные источники дополнительной информации для аналитических исследований – это печатные издания, Интернет, статистические сборники, специальные базы данных оценщиков, риэлторов, сборники законодательства Российской Федерации и ее субъектов. Иногда требуется получить недостающую информацию из органов государственной власти или местного самоуправления, у сторонних организаций.

3.1.3. Этап расчета стоимости объекта оценки

Собрав необходимую информацию и проведя при необходимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, оценщик приступает к выбору методов оценки в рамках трех подходов и проведению расчетов. В процессе расчета принимаются во внимание все проанализированные ранее факторы, влияющие на стоимость. Каждый из подходов приводит к получению различных значений стоимости. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и провести согласование полученных результатов, т. е. установить итоговое значение стоимости объекта оценки.

3.1.4. Заключительный этап

На этом этапе составляется окончательный вариант текста отчета. Отчет об оценке – документ, отражающий результат выполненной оценки, оформленный в соответствии с требованиями законодательства РФ и стандартов оценочной деятельности, с указанием всех исходных данных, фактов, расчетов, обоснований и выводов. Помимо описания объекта оценки и расчетов в отчет включаются аналитические материалы о состоянии рынка объектов – аналогов оцениваемого, об экономических и политических факторах, оказывающих влияние на состояние объекта оценки и др. Отчет подписывается оценщиком и передается заказчику по акту приема-передачи. Одновременно заказчику возвращаются переданные им ранее документы.

4Шесть функций денежной единицы

4.1.Основные понятия

Стоимость приносящей доход собственности определяется текущей стоимостью денег, которые, как ожидается, будут получены в различные периоды времени в будущем. Рубль, полученный через год, стоит меньше, чем рубль, получаемый сегодня, и, как правило, больше, чем рубль, полученный через 10 лет. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки.

Рассмотрим два альтернативных варианта инвестиций. Инвестиции А – 100 000 руб. будут в течение 30 лет приносить ежегодный доход в 10 000 руб. Инвестиции Б – 50 000 руб. дадут доход в 100 000 руб., однако лишь через 20 лет. Какой из этих вариантов лучше, если предположить, что риск в обоих случаях одинаков?

Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций следует внимательно определить: 1) денежные суммы; 2) время; 3) риск; 4) ставку дохода.

Денежные суммы – суммы, которые будут инвестированы в объект собственности и получены от этих инвестиций в процессе его функционирования. Важно с максимальной точностью спрогнозировать общие суммы, которые, как ожидается, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволит ответить на главный вопрос: обеспечит ли данное вложение положительную ставку дохода, то есть превысит ли приток денежных средств их отток. Но даже известные с абсолютной точностью суммы ничего не говорят, какой будет ставка дохода или связанный с вложением риск. Например, предположим, что инвестируемые 1000 руб. должны принести позднее 2000 руб., насколько это удачное вложение средств? На этот вопрос нельзя ответить правильно до тех пор, пока не оценены вероятность получения 2000 руб., а также время, когда это произойдет.

Время – один из наиболее ценных и незаменимых ресурсов для инвестора. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено. Известная фраза «Время – это деньги» принадлежит Бенджамину Франклину. Он отмечал, что непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого – заставить капитал работать, то есть вложить его в дело. Деньги используют для того, чтобы приносить процент. Важно время получения процента, так как полученный процент может быть использован для получения еще большего процента. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе.

Например, если инвестиции составляют 100 руб. и ожидается, что от них будут получены 200 руб., большое значение имеет, поступят ли эти 200 руб. на следующий год, через 5 лет или через 50 лет. Как правило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инвестиции. Эти доходы могут быть вновь реинвестированы.

Риск – это непостоянство и неопределенность в получении чистых доходов от инвестиций. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.

Заключенное на скачках пари в 100 руб. при ставке 50:1 характеризуется высоким уровнем риска. Его результатом может стать потеря 100 руб. или же выигрыш 5000 руб.

Оценщику следует помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым.

Ставка дохода – процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определенная ставка дохода учитывает суммы и время получения ожидаемых чистых доходов. Ставку дохода на инвестиции часто называют ставкой конечной отдачи. Из различных вариантов инвестиционных проектов выбирается тот, ставка дохода по которому наиболее высока (если эксперты руководствуются только экономическими соображениями). Если ставки дохода двух проектов одинаковы, выбирается проект с меньшим риском. Чем выше риск, тем выше должна быть ставка дохода, чтобы компенсировать риск инвестору.

Чистый доход – сумма чистой прибыли, полученной после уплаты налогов и других обязательных платежей и амортизационных отчислений.

Аннуитет – серия выплат равными долями за определенный период времени через равные промежутки, с определенной долей процента, включенной в платежи. Платеж производится в конце рассматриваемого промежутка, в отличие от авансового аннуитета, платежи по которому осуществляются в начале каждого промежутка.