2.8.Законодательство и стандарты оценочной деятельности
Основной документ – Федеральный закон от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изм. и доп. от 21.12.2001 г, 21.03, 14.11.2002 г., 10.01.2003 г. Он базируется на Конституции РФ и Гражданском Кодексе РФ и вводит основные понятия оценочной деятельности, основания и условия для осуществления и регулирования оценочной деятельности.
В целях упорядочивания деятельности оценщиков разработаны Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки»).
Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2001 г. № 285 «О лицензировании оценочной деятельности» введено положение о лицензировании оценочной деятельности.
Нормативная цена земельного участка была определена постановлением Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».
Рыночная стоимость земельных участков в настоящее время определяется в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р.
Переоценка основных фондов предприятий и организаций проводится в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций» (с изменениями от 14 февраля 1994 г.), утвержденным постановлением Правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 года. 25 ноября 1995 г. было принято Постановление Правительства РФ № 1148 "О переоценке основных фондов" (с изменениями от 12 апреля, 13 августа 1996 г.). Некоторые особенности проведения переоценки основных средств приведены в «Порядке проведения переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г.» (утв. Госкомстатом РФ, Минэкономики РФ, Минфином РФ 18 февраля 1997 г. № ВД-1-24/336). Отражение результатов переоценки в статьях бухгалтерского учета проводится согласно действующему законодательству (Положение по бухгалтерскому учету – ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина от 30.03.2001 г. № 26н, с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Минфина от 18.05.2002 г. № 45н).
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней производится в соответствии с ГК РФ и Федеральным Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 г.
3Основные подходы и этапы проведения оценки
В соответствии со Стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход. Взаимосвязь перечисленных подходов приведена на рис. 2.
Рис. 2 Взаимосвязь подходов к оценке собственности
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объекта. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данный объект. Доходный подход определяет рыночные цены оборудования, исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую владелец может получить от его использования.
Таким образом, нерыночных подходов для определения рыночных стоимостей не бывает.
Проведя расчеты тремя подходами, оценщик в большинстве случаев получает три различных результата. Поэтому необходим еще один этап – согласование, который заключается в анализе полученных результатов, их сопоставлении и выборе окончательной величины оценочной стоимости.
Есть объекты, которые вообще очень сложно оценить любым из существующих методов. Предположим, необходимо оценить картину Казимира Малевича «Черный квадрат». Понятно, что стоимость холста, красок и десяти минут работы студента Академии художеств не будут отражать реальную стоимость шедевра. Поэтому затратный подход использовать не имеет смысла.
В доходном подходе есть вариант: смоделировать стоимость будущих денежных потоков, которые могут возникнуть (а могут и не возникнуть) либо от продажи билетов на осмотр картины на территории владельца, либо от платы за прокат картины в продвинутых галереях мира. Подход в целом применим, но с учетом значительных ограничений и допущений, поэтому в данном случае не очень объективен.
А сравнительным методом «Черный квадрат» вообще нельзя оценить. Аналогов произведениям искусства такого рода нет и быть не может. Слишком уж картина … индивидуальна.
В этом случае применяется еще один, ни в каких стандартах не прописанный, экспертный подход. Фактически экспертный подход – это мнение оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов. Расчетная часть в экспертном подходе полностью отсутствует. Основываясь на собственном опыте, интуиции, оценщик может достаточно точно определить возможную рыночную стоимость даже самого уникального объекта, не проводя никаких расчетов. Но это уже высший пилотаж. Самое сложное в этом подходе – отразить его результаты в отчете. Кстати, недавно «Черный квадрат» был выкуплен российским Министерством культуры из частной коллекции за 1 млн. долларов.