- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •Содержание
- •12.1. Виды стоимости 185
- •Введение
- •1Основные понятия оценки
- •1.1 Общие определения
- •1.2 Дата оценки
- •1.3 Виды имущества, подлежащего оценке
- •1.4 Цели оценки
- •1.5 Виды стоимости
- •1.6 Принципы оценки
- •1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника
- •1.1.1.Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией
- •1.1.2.Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- •1.2.Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику
- •2Правовые аспекты оценки собственности
- •2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества
- •2.1.Право собственности на недвижимость, включая землю
- •2.2.Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке
- •2.3.Оценка прав собственности
- •2.4.Особенности права собственности на жилое помещение
- •2.5.Защита вещных прав
- •2.6.Особенности права собственности на земельные участки
- •2.6.1. Регулирование земельных отношений
- •2.6.2. Ограничение прав собственности на земельные участки
- •2.6.3. Изъятие земельного участка у собственника
- •2.7.Частичные права собственности
- •2.8.Законодательство и стандарты оценочной деятельности
- •3Основные подходы и этапы проведения оценки
- •3.1.Этапы проведения оценки
- •3.1.1. Подготовительный этап
- •3.1.2. Этап сбора информации
- •3.1.3. Этап расчета стоимости объекта оценки
- •3.1.4. Заключительный этап
- •4Шесть функций денежной единицы
- •4.1.Основные понятия
- •4.2.Начисление простых процентов
- •4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы
- •4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии)
- •4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета
- •4.5.1 Обычный аннуитет
- •4.5.2 Авансовый аннуитет
- •4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета
- •4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов)
- •4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов
- •4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы
- •4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период
- •4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения
- •4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений
- •5Доходный подход к оценке собственности
- •5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу
- •5.2 Основные этапы оценки доходным методом
- •5.3 Определение чистого дохода
- •5.4 Метод капитализации доходов
- •Стоимость капитала (основной суммы) не меняется.
- •Прогнозируется снижение стоимости капитала.
- •5.1.1.Стоимость капитала (основной суммы) не меняется
- •5.1.2. Прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.1.3. Частичное возмещение капитала
- •5.2.2. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа)
- •5.2.3.Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов
- •5.2.4. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения)
- •5.3.Достоинства и недостатки метода капитализации дохода
- •5.4.Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования)
- •5.4.1. Общая характеристика и область применения
- •5.4.2. Прогнозирование денежных потоков
- •5.4.3. Определение остаточной стоимости объекта
- •5.4.4. Определение ставки дисконта
- •5.4.5. Определение взвешенного дохода
- •5.5.Достоинства и недостатки доходного подхода
- •6Сравнительный (рыночный) подход
- •6.1.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •6.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж
- •6.1.2. Поправки, влияющие на стоимость объекта
- •6.1.3. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж
- •6.1.4. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа
- •6.1.5. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов
- •6.1.6. Единицы сравнения
- •6.2.Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора
- •6.3.Достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •7Затратный подход к оценке собственности
- •7.1.Область применения
- •7.1.1. Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами
- •7.1.2.Оценка объектов специального назначения
- •7.1.3. Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка
- •7.1.4. Оценка объекта собственности для страхования
- •7.1.5. Технико-экономическое обоснование нового строительства
- •7.1.6. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •7.1.7. Выбор профиля объекта недвижимости
- •7.1.8. Ограничения на применение затратного подхода
- •7.2. Технология применения для оценки объектов недвижимости
- •7.3. Определение рыночной стоимости земельного участка
- •7.4. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения
- •1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)
- •2. Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости (метод разбивки на компоненты)
- •3. Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости
- •Строительно-монтажные работы.
- •7.5.Определение износа объекта недвижимости
- •7.5.1. Физический износ
- •7.5.2.Функциональный (моральный) износ объекта
- •7.5.3.Внешний (экономический) износ
- •7.6.Достоинства и недостатки затратного подхода
- •8Согласование результатов оценки и оформление отчета
- •8.1.Согласование результатов оценки
- •8.2.Содержание и порядок сдачи отчета об оценке
- •9Оценка земельных участков
- •9.1.Особенности земли как товара
- •9.2.Специфика земельного участка как объекта оценки
- •9.3.Категории использования земли
- •9.4.Зонирование городских земель
- •9.5.Факторы, определяющие цену городских земель
- •9.6.Виды стоимости земельного участка
- •9.7.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
- •9.7.1. Общие рекомендации по проведению оценки
- •9.7.2. Методы оценки
- •2. Метод выделения
- •9.7.3. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения
- •9.8.Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9.8.1. Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта
- •9.8.2. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •10Оценка недвижимости
- •10.1.Особенности рынка недвижимости
- •10.2.Классификация объектов недвижимости
- •1. Происхождение
- •2. Назначение
- •3. Масштаб
- •4. Готовность к использованию.
- •10.3.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •10.4. Основные виды сделок с недвижимостью
- •10.5.Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости
- •10.6.Методика оценки квартир
- •10.7.Оценка торговых помещений
- •10.7.1.Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений
- •10.7.2.Методы оценки торговых помещений
- •10.8.Методы оценки гостиниц
- •10.9.Оценка офисов
- •11Ипотечное кредитование
- •11.1.Кредиты с «шаровым» платежом
- •11.2.Кредиты с фиксированным платежом основной суммы
- •11.3.Совместное участие
- •11.4.Нарастающие платежи
- •11.5.Обратный аннуитет
- •11.6.Переменная ставка
- •11.7.Канадский ролл-овер
- •11.8.Завершающая ипотека
- •12Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
- •12.1.Виды стоимости
- •12.2.Цели оценки и виды стоимости
- •12.3.Классификация и идентификация машин и оборудования
- •12.4.Виды износов машин и оборудования
- •12.5.Физический износ машин и оборудования
- •12.5.1.Диагностика износа
- •12.5.2.Экспертные методы диагностики
- •12.5.3.Экономико-статистические методы диагностики
- •12.5.4.Экспериментально-аналитические методы диагностики
- •12.6.Функциональное и экономическое устаревание
- •12.6.1.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами
- •12.6.2.Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами
- •12.6.3.Экономическое устаревание
- •12.7.Доходный подход к оценке машин и оборудования
- •12.7.1.Метод капитализации прибыли
- •Определение базы прибыли
- •Выбор временного периода
- •Порядок действий при оценке стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли
- •12.7.2.Метод дисконтирования чистых доходов
- •12.7.3.Метод равноэффективного аналога
- •12.8.Рыночный подход
- •12.8.1.Информационное обеспечение
- •12.8.2.Метод прямого сравнительного анализа продаж
- •12.8.3.Определение поправок или корректировок
- •12.8.4.Метод статистического моделирования
- •12.9.Затратный подход
- •12.9.1.Расчет по цене однородного объекта
- •12.9.2.Поэлементный (поагрегатный) расчет
- •12.9.3.Анализ и индексация затрат
- •12.9.4.Расчет себестоимости и стоимости по укрупненным нормативам
- •12.9.5.Достоинства и недостатки затратного подхода к оценке оборудования
- •13Оценка и переоценка основных фондов
- •13.1.Метод прямой оценки
- •13.2. Индексный подход к переоценке основных фондов
- •13.3.Полная и остаточная восстановительная стоимость
- •14Оценка инвестиционных проектов
- •14.1.Технология оценки инвестиционных проектов
- •14.2.Сравнение инвестиционных проектов
- •Литература
2.6.3. Изъятие земельного участка у собственника
Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, если:
участок не используется для соответствующей цели (сельскохозяйственное производство или строительство);
использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством.
Отчуждение земельных участков из государственной или муниципальной собственности в частную должно проводиться в соответствии со специальным законодательством о приватизации земельных участков.
2.7.Частичные права собственности
Иным видам вещных прав в Гражданском кодексе России отведено несравнимо меньше места, чем праву собственности. Кроме полного права собственности можно выделить следующие частичные права собственности.
Право хозяйственного владения или оперативного управления имуществом.
Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом и соглашением с собственником имущества.
Для распоряжения недвижимостью, т.е. для того, чтобы продать такое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом, необходимо согласие собственника. Таким образом, объем конкретных полномочий субъекта права хозяйственного владения определяется собственником (соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления).
Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает следующие вопросы:
создание предприятия;
определение предмета и целей его деятельности;
реорганизация и ликвидация;
назначение директора (руководителя) предприятия;
осуществление контроля за использованием по назначению и за сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Субъектом права оперативного управления может быть только казенное предприятие или учреждение, которое осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.
Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Объем прав у субъекта права оперативного управления меньше, чем объем полномочий обладателя права хозяйственного ведения, и полностью определяется собственником имущества.
Казенное предприятие вправе:
отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества;
самостоятельно реализовывать производимую продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Однако порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.
Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Право пожизненно наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Субъектом права в этом случае может быть только гражданин, т. е. Физическое лицо. Владелец участка вправе возводить на нем здания и другие сооружения, передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование, но продажа, залог земельного участка не допускаются.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам. При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке правопреемства. Владелец такого участка вправе самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением и передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка.
Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется.
Право пользования, устанавливаемое сервитутом, всегда меньше объема прав собственника. Сервитут не распространяется на правомочие распоряжения вещью.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других прав собственника, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Основные характеристики сервитута:
устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего участка;
подлежит регистрации в общепринятом порядке;
если соглашение не достигнуто, вопрос решается в судебном порядке;
не может передаваться другим лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для которого сервитут установлен;
может быть прекращен в виду отпадения оснований, по которым он был установлен;
если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Положительный сервитут – право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (проход или проезд через участок, прогон скота, пользование водой и т. д.).
Отрицательный сервитут – право требовать от собственника участка воздерживаться от некоторых видов его использования (сервитут света и воздуха, сервитут вида и т. д.).