2.4.Особенности права собственности на жилое помещение

В соответствии с нормами главы 18 Гражданского кодекса (статьи 288293) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с назначением такого помещения:

• для личного проживания и проживания членов его семьи;

• для проживания других лиц на основании договора аренды.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Использование жилого помещения для предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода помещения в нежилое.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

• общие помещения дома;

• несущие конструкции дома;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома или передавать эту долю отдельно от права собственности на квартиру.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом собственники квартир могут образовывать товарищество собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют следующие права:

• право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, которое не прекращается и при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу;

• право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Обязанности собственника жилого помещения:

• использовать жилое помещение только по назначению;

• не нарушать права и интересы соседей;

• бережно обращаться с жильем, не допуская его разрушения;

• проводить ремонт, не допуская разрушения помещения.

Если собственник не выполняет своих обязанностей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Основные положения, обеспечивающие защиту права собственности и других вещных прав, определяются нормами главы 20 Гражданского кодекса.

Вещные права относятся к абсолютным правам, поэтому иск для защиты вещного права может быть направлен против любого лица, нарушающего это право.

Собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения. Иск как бы следует за имуществом и направляется против лица, у которого находится вещь, независимо от того, кто взял ее у собственника. При этом собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), или добросовестного возврата, или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Если имущество приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Собственник также может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения.