2Правовые аспекты оценки собственности

2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества

В государственном регулировании оценочной практики можно выделить две часто встречающиеся ситуации:

1) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами публичного права;

2) оценка имущества, когда отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права.

Нормы публичного права:

• налогообложение;

• принудительное отчуждение имущества для государственных нужд;

• приватизация.

Нормы частного права:

• сделки купли-продажи;

• кредитование под залог имущества;

• страхование имущества.

Имущество – как юридическое понятие – это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащее какому-либо лицу, представляет собой:

1) Актив:

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2) Пассив:

а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б) совокупность обязательств, существующих у данного лица.

Отношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, регулируются:

• гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации;

• законодательством, относящимся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (ннапример, жилищное, земельное, водное законодательство);

• градостроительным законодательством.

Обременения (ограничения) устанавливаются на основе закона или договора. Например, недвижимость может быть обременена правом залога, сервитутом, правом преимущественного приобретения и т. д. Наличие обременения может влиять на оцениваемую стоимость, снижая оценку этой стоимости.

Сервитут (ограниченное вещное право) – невладельческий интерес одного лица на землю другого лица таким образом, что первое лицо имеет право частичного использования такой земли для специальных целей. Такие интересы создаются для того, чтобы обеспечить доступ к другому участку земли, будь то общественная или частная земля.

2.1.Право собственности на недвижимость, включая землю

Право собственности – определенная совокупность полномочий, принад­лежащих лицу-правообладателю.

Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежит пять основных полномочий:

• право пользования вещью;

• право извлечения доходов;

• право распоряжения вещью;

• право владения вещью;

• право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

В странах общего права (Англия, США, Канада и др.) считается, что собственнику принадлежит “набор прав”:

• право владения;

• право пользования;

• право распоряжения;

• право залога;

• право завещания;

• право наслаждаться.

Полное (абсолютное) право собственности – наиболее полная степень владения недвижимым имуществом; однако и оно включает некоторые ограничения и оговорки и, соответственно, не гарантирует неограниченного использования всего комплекса прав.

В отличие от полного права собственности, частичное право собственности подразумевает обладание только частью “набора прав”.

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК) РФ собственник вправе совершать в отношении приндлежащего ему имущетсва следующие действия:

• отчуждать собственность другим лицам;

• передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

• отдавать имущество в залог;

• распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

Право собственности возникает:

• при производстве новой вещи, изготовленной или созданной каким-либо лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, или при приобретении вещи этим лицом;

• на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;

• при реорганизации юридического лица;

• при передаче недвижимости или имущественных прав на иное имущество по наследству другим лицам на основании завещания или в соответствии с законом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государствен-ной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Права собственника у приобретателя недвижимости по договору возникают, изменяются или прекращаются только с момента государственной регистрации, а не с момента заключения соответствующего договора или уплаты покупной цены.

Право собственности прекращается, если собственник:

• передал имущество другим лицам;

• отказался от права собственности;

• утратил право собственности на имущество в случаях гибели или уничтожения имущества.

Отказ от собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника недвижимости до приобретения права собственности на нее другим лицом.

Принудительное изъятие недвижимости у собстсвенника недопустимо, кроме случаев, предусмотренных ГК РФ.