1.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Этот принцип можно выделить отдельно. Принцип наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех групп. Это основной принцип оценки, так как он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия, и одновременно определяет другие известные принципы.

Принцип наиболее эффективного использования – тот вариант использования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течение заданного периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, приводит к наивысшей стоимости объекта.

Для оборудования, например, часто наилучшим и наиболее эффективным использованием является то, для которого это оборудование было спроектировано и построено. Однако это не всегда так. Для зданий обычно имеется несколько возможных вариантов использования. Поэтому оценщик должен провести анализ существующего использования объекта и возможных альтернативных вариантов. Этот принцип универсален и связывает между собой все остальные принципы, лежащие в основе оценочной деятельности.

При оценке определенного объекта могут одновременно использоваться несколько из приведенных принципов, но не обязательно все. Выбор принципов, по которым проводится оценка, определяется целями и задачами оценки.

Эти принципы взаимосвязаны. Следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Люди часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков может быть несовершенным, реализации того или иного принципа может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам упомянутые принципы отражают тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение.

1.2.Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику

Требования к эксперту-оценщику формируются по следующим аспектам: 1) образование, компетенция, квалификация; 2) отношения с клиентом.

Для того чтобы отчет об оценке имел юридическую силу, оценщик должен быть независимым. Оценка не может производиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком оцениваемой компании, если он занимает какую-либо должность в оцениваемой компании, если состоит в близком родстве с работниками оцениваемой компании или собственниками оцениваемого имущества.

Для заключения договора об оценке сотрудник любой оценочной фирмы должен предоставить следующие обязательные документы.

Лицензия на осуществление работ (услуг) в области оценочной деятельности выдается Министерством имущественных отношений Российской Федерации на четыре вида оценочных услуг: оценка недвижимого имущества, оценка движимого имущества, оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности и оценка стоимости предприятия (бизнеса). Лицензия выдается сроком на 3 года с правом последующего продления.

Страховой полис. Для защиты прав потребителей оценочных услуг законодательством предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. Законодательство также предусматривает вариант, когда договор страхования заключается непосредственно при заключении с заказчиком договора об оценке. На практике разовый полис обходится дороже, а покрытие по такому полису меньше, поэтому такие случаи встречаются достаточно редко.

Диплом о высшем образовании в области оценки либо диплом о дополнительном профессиональном образовании (переподготовке) должен быть выдан образовательным учреждением, прошедшим согласование обязательных программ в области оценочной деятельности в Минимуществе России.

Согласно «Положению об оценочной деятельности», утвержденному постановлением Правительства РФ № 395 от 07.06.2002 г., оценщики обязаны не реже одного раза в три года проходить профессиональную переподготовку.

Кроме обязательных, оценщик может представить следующие необязательные документы:

• свидетельства о добровольной аттестации;

• свидетельства о добровольной сертификации;

• свидетельства о членстве в общественных оценочных организациях;

• свидетельства об участии в семинарах и конференциях;

• рекомендации.