Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ И РАДИОЭЛЕКТРОНИКИ»
(ТУСУР)
Кафедра телевидения и управления
(ТУ)
УТВЕРЖДАЮ
Заведующий кафедрой ТУ, профессор
_________________И.Н. Пустынский
«______»___________________2012 г.
Теория и практика оценочной деятельности
Учебное пособие
РАЗРАБОТАЛ
_________ Г.В. Дементьева
«______»_________2012 г.
2012
Дементьева Г.В. Теория и практика оценочной деятельности: Учебное пособие. – Томск: кафедра ТУ, ТУСУР, 2012. – 250 с.
© Дементьева Г.В., 2012
© Кафедра Телевидения и управления, ТУСУР, 2012
Содержание
Содержание 2
Введение 8
1 Основные понятия оценки 9
1.1 Общие определения 9
1.2 Дата оценки 12
1.3 Виды имущества, подлежащего оценке 13
1.4 Цели оценки 15
1.5 Виды стоимости 18
1.6 Принципы оценки 21
1.6.1 Принципы, основанные на представлениях собственника 22
1.1.1. Принципы, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией 23
1.1.2. Принципы, связанные с рыночной средой 26
1.1.3. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования 28
1.2. Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику 29
2 Правовые аспекты оценки собственности 31
2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества 31
2.1. Право собственности на недвижимость, включая землю 32
2.2. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке 34
2.3. Оценка прав собственности 35
2.4. Особенности права собственности на жилое помещение 36
2.5. Защита вещных прав 39
2.6. Особенности права собственности на земельные участки 39
2.6.1. Регулирование земельных отношений 39
2.6.2. Ограничение прав собственности на земельные участки 41
2.6.3. Изъятие земельного участка у собственника 43
2.7. Частичные права собственности 44
2.8. Законодательство и стандарты оценочной деятельности 47
3 Основные подходы и этапы проведения оценки 49
3.1. Этапы проведения оценки 51
3.1.1. Подготовительный этап 52
3.1.2. Этап сбора информации 53
3.1.3. Этап расчета стоимости объекта оценки 54
3.1.4. Заключительный этап 54
4 Шесть функций денежной единицы 55
4.1. Основные понятия 55
4.2. Начисление простых процентов 57
4.3 Первая (прямая) функция сложного процента. Накопление суммы денежной единицы 57
4.4 Вторая (обратная) функция сложного процента: текущая стоимость денежной единицы (текущая стоимость реверсии) 61
4.5 Третья (прямая) функция сложного процента: текущая стоимость единичного аннуитета 63
4.5.1 Обычный аннуитет 63
4.5.2 Авансовый аннуитет 65
4.5.3 Использование двух факторов текущего процента: текущей стоимости единицы и текущей стоимости обычного аннуитета 66
4.5.4 Использование различных ставок дисконта (расщепленных коэффициентов) 66
4.5.5 Повышающиеся или снижающиеся потоки доходов 67
4.6 Четвертая (обратная) функция сложного процента: взнос на амортизацию денежной единицы 70
4.7 Пятая (прямая) функция сложного процента: накопление (рост) единицы за период 72
4.8 Шестая (обратная) функция сложного процента: фактор фонда возмещения 74
4.9 Учет инфляционного обесценения денег в принятии финансовых решений 75
5 Доходный подход к оценке собственности 77
5.1 Общие принципы оценки недвижимости по доходу 77
5.2 Основные этапы оценки доходным методом 78
5.3 Определение чистого дохода 79
5.4 Метод капитализации доходов 81
5.1.1. Стоимость капитала (основной суммы) не меняется 82
5.1.2. Прогнозируется снижение стоимости капитала 82
5.1.3. Частичное возмещение капитала 83
5.1.4. Разделение на составляющие 84
5.1.5. Прогнозируется повышение стоимости капитала 84
5.2. Определение коэффициента капитализации 84
5.2.1. Метод прямой капитализации 84
5.2.2. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала (ипотечно-инвестиционного анализа) 85
5.2.3. Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов 87
5.2.4. Кумулятивный метод (метод кумулятивного построения) 87
5.3. Достоинства и недостатки метода капитализации дохода 89
5.4. Метод дисконтирования денежных потоков (последовательного дисконтирования) 90
5.4.1. Общая характеристика и область применения 90
5.4.2. Прогнозирование денежных потоков 91
5.4.3. Определение остаточной стоимости объекта 93
5.4.4. Определение ставки дисконта 94
5.4.5. Определение взвешенного дохода 95
5.5. Достоинства и недостатки доходного подхода 96
6 Сравнительный (рыночный) подход 97
6.1. Метод прямого сравнительного анализа продаж 97
6.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж 98
6.1.2. Поправки, влияющие на стоимость объекта 100
6.1.3. Определение величины поправок с помощью анализа парных продаж 100
6.1.4. Определение величины поправок с помощью регрессионного анализа 101
6.1.5. Последовательность внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов 102
6.1.6. Единицы сравнения 103
6.2. Расчет стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора 104
6.3. Достоинства и недостатки сравнительного подхода 105
7 Затратный подход к оценке собственности 106
7.1. Область применения 107
7.1.1. Согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных различными методами 107
7.1.2. Оценка объектов специального назначения 107
7.1.3. Оценка объектов недвижимости в условиях «пассивного» рынка 108
7.1.4. Оценка объекта собственности для страхования 108
7.1.5. Технико-экономическое обоснование нового строительства 108
7.1.6. Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка 109
7.1.7. Выбор профиля объекта недвижимости 109
7.1.8. Ограничения на применение затратного подхода 110
7.2. Технология применения для оценки объектов недвижимости 110
7.3. Определение рыночной стоимости земельного участка 111
7.4. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения 111
7.5. Определение износа объекта недвижимости 114
7.5.1. Физический износ 114
7.5.2. Функциональный (моральный) износ объекта 120
7.5.3. Внешний (экономический) износ 121
7.6. Достоинства и недостатки затратного подхода 122
8 Согласование результатов оценки и оформление отчета 123
8.1. Согласование результатов оценки 123
8.2. Содержание и порядок сдачи отчета об оценке 124
9 Оценка земельных участков 126
9.1. Особенности земли как товара 126
9.2. Специфика земельного участка как объекта оценки 126
9.3. Категории использования земли 128
9.4. Зонирование городских земель 130
9.5. Факторы, определяющие цену городских земель 131
9.6. Виды стоимости земельного участка 132
9.7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 136
9.7.1. Общие рекомендации по проведению оценки 136
9.7.2. Методы оценки 137
9.7.3. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения 147
9.8. Анализ земельного участка с точки зрения принципа наилучшего и наиболее эффективного использования 150
9.8.1. Факторы, влияющие на выбор наилучшего варианта 150
9.8.2. Этапы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования 155
10 Оценка недвижимости 157
10.1. Особенности рынка недвижимости 157
10.2. Классификация объектов недвижимости 159
10.3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости 161
10.4. Основные виды сделок с недвижимостью 162
10.5. Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости 164
10.6. Методика оценки квартир 166
10.7. Оценка торговых помещений 168
10.7.1. Факторы, влияющие на стоимость торговых помещений 169
10.7.2. Методы оценки торговых помещений 172
10.8. Методы оценки гостиниц 173
10.9. Оценка офисов 177
11 Ипотечное кредитование 181
11.1. Кредиты с «шаровым» платежом 181
11.2. Кредиты с фиксированным платежом основной суммы 182
11.3. Совместное участие 182
11.4. Нарастающие платежи 183
11.5. Обратный аннуитет 183
11.6. Переменная ставка 183
11.7. Канадский ролл-овер 184
11.8. Завершающая ипотека 184
12 Оценка рыночной стоимости машин и оборудования 185