59. Анализ влияния пространственного фактора на стоимостной эквивалент

А

C_он=f(Q,L,U)

нализ необходимо начать с трансформации исходной трехмерной модели в двумерную, т.е. С_он=f(L) при Q=const и U=const

U-использование

=f(t)

Q-качество

L-пространство

Пространственный фактор (L) представляет собой в эконом. анализе недвижимости совокупность характеристик локального местоположения ОН, воздействующих на изменение величины Сон и находящихся во взаимодействии общ. Пространственной системой, в рамках которой осуществляется анализ.

Неравномерность пространственного распределения ОН в городах должна быть min. При соблюдении принципов рационального градопланирования город должен занимать min возможную территорию. Особое значение имеют два фактора:

1. Пространственное распределение экономической активности на территории города;

2. Определенная степень пространственной разрежённости.

Проблему баланса городского пространства необходимо решать на основе анализа перспективных изменений численности населения. Одним из механизмов пространственной рационализации жизнедеятельности является зонирование городской территории (территориально-оценочное и функциональное). Градостроительным кодексом РФ установлено обязательность функционального зонирования. Хотя в экономически развитых странах от данной тенденции отказались уже давно, у нас же существует вынужденная необходимость исп-я зонирования при современном уровне развития осн. отраслей экономики РФ.

Теоретической основой анализа тех воздействий, кот. пространственный фактор оказывает на Сон является теория ренты – доход, получение которого не связано с предпринимательской или трудовой деятельностью. Различают следующие основные значения этого понятия:

1. Основной вид дохода: Доход имеет регулярный характер и подразделяется на 3 вида: предпринимательский в форме прибыли; трудовой в форме з/п; доход от собственности в форме ренты. Общие закономерности определения величины ренты могут быть сведены к 2-м элементам:

а) арендатор использует ОН в качестве блага для собственного потребления: AПt =dСt, где АП- арендная плата; d-весовой коэффициент в долях единицы; Ct –стоимость объекта; АП→ max;

б) арендатор использует ОН в качестве фактора производства: AПt =dДхt, где Дxt –доход; АП →min.

2. Земельная рента: дополнительный доход, получаемый со всех земельных участков, естественное плодородие и местоположение которых превосходят аналогичные участки на худших землях. Именно уровень затрат на худших землях принимается в качестве общественно необходимых затрат труда(ОНЗТ) = Затратам МАХ. На всех лучших землях Зi<Змах, что и обуславливает возникновение ренты Rзем i = Змах – Зi.

Суммарная рента: Rзем i = Rплод + Rтрансп (Rплод. – естественное плодородие, Rтрансп. – выгода местоположения).

3. Предпринимательская рента: образуется в том случае, когда затраты i-го производителя меньше, чем ОНЗТ. В результате прибыль этого производителя оказывается больше, чем нормальная прибыль: Rпредп.=ОНЗТ-Зi, Пр i=Пр норм + R. Следовательно, предприн.рента представляет собой доп.прибыль, излишек фактической прибыли.

4. Ценовая (меновая) рента: в норм.условиях, товар на рынке реализуется по цене, соответствующей равновесному уровню P_Е, который отражает нормальное соотношение спроса (AD) и предложения(AS). В ситуации, когда AD>AS, уровень цен повышается и возникает ценовая рента R_Ц. R_Ц=Pi-P_E , где Pi – уровень цен при AD>AS

Модель земельной ренты Rзем:

Классическая модель земельной ренты включает в себя две составляющих – абсолютную ренту (прямое следствие права собственности на землю) и дифференциальную ренту (как объективное следствие различий в характеристиках самого участка и режиме его использования).

R _абс [≡(R_собств)]→АП_зем

R_зем R_дифф1 = f («естественное плодородие»)

R_дифф

R_дифф2 [f (V_он.тр)]

Можно сделать вывод: Rзем по сути представляет собой модификацию общей универсальной рентной модели, в соответствии с которой рента имеет два принципиально разных источника возникновения – право собственности и более высокий уровень эффективности использования факторов производства. Специфика заключается в том, что оба эти источника связаны с землей: собственность на землю, производство сельхозпродукции, при котором земля выступает в качестве главного фактора производства.

Рента по местоположению Rloc:

Она означает увеличение С_он как следствие улучшения пространственных характеристик, должна рассматриваться во взаимосвязи с градостроительной ценностью (ГЦ). Обобщенное выражение ГЦ имеет вид: ГЦ = f (t_трансп; К_уд; Е), где t_трансп — транспортная доступность, т. е. время, необходимое для перемещения от местоположения ОН до внешних границ центра города с использованием основного вида городского транспорт; К_уд — стоимость присоединенного к земле капитала в расчете на единицу территории; Е — экологические характеристики местоположения.

Факторы t_трансп, К_уд, Е не являются равнозначными, удельный вес (d) их вклада в совокупную ГЦ неодинаков. В реальных условиях действует соотношение dt_трансп > dК_уд > dE, хотя с позиций максимального комфорта проживания оно должно иметь противоположный характер: dE > dК_уд > dt_трансп. По существу, это означает безальтернативный приоритет всемерного развития системы городского общественного транспорта. Таким образом: ∆ГЦ=f(L) и Rloc=∆ГЦ=∆Сон. Вывод: рента по местоположению представляет собой модификацию Rзем.

R_1.1 – естественные характеристики пространственного фрагмента

R _loc1(~R_абс)

R_1.2 – удаленность ОН от внешних границ центра

R _loc R_п.1 [f(Vж.тр)]

R _loc2(~R_дифф) совокупная стоимость улучшений

R_п.2 [f(Vов.тр)]

Vж.тр и Vов.тр- совокупные затраты живого и овеществленного труда.

Динамика изменения С_он и R_loc по мере приближения от окраин до внешних границ центра города иллюстрируется графиком, представленным на рисунке 1.

Рис.1 Динамика ренты по местоположению