58. Анализ влияния временного фактора на стоимостной эквивалент объекта недвижимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. При этом важно учитывать, что не смотря на то, что оба фактора являются обязательными условиями существования недвижимости, считать их равнозначными нельзя. Пространство, рассматривая его в самом прямом понимании, как величина, обладающая натурально-вещественными характеристиками и конечным количественным измерением, само изменяется во времени.

Модель, отражающая все наиболее существенные факторы, связанные с формированием и изменением Сон в течении его жизненного цикла является – III базовая концептуальная модель. При пофакторном анализе данная модель детализируется до одной из трех двухмерных моделей вида F_i = f(t), где F_i – Q_он / L_он / U_он. Другими словами, в качестве переменной принимается только одна величина, другие считаются условно-постоянными. Прежде чем определять влияние временного фактора на отдельные «составляющие» С_он: качество (Q), местоположение (L), использование (U), необходимо выявить общий характер зависимости F_i = f(t).

С _он

max

t₀ T_н t

Следует помнить, что любой объект незавершенного строительства, на любой стадии своей готовности НЕ явл-ся ОН (т.к. явл-ся невозможным в использовании по своему конкретному предназначению). Учитывая вышеизложенное, под t_исп следует понимать время, с момента окончания строительства (t₀) и в течении всего нормативного срока службы ОН (T_н),

т.е. t_исп = [ t₀;T_н ].

В соответствии с общепринятыми подходами, изменение качественных характеристик ОН в течении периода жизненного цикла (ЖЦ) характеризуется понятием «износ», которое в общем случае можно трактовать как процесс утраты первоначальных свойств.

Износ бывает 3 видов и каждый из них влияет на снижение рыночной стоимости ОН.

Физический(Ф) - В процессе использования в «физическом теле» экономического блага накапливаются различные деформации (повреждения), которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций ОН постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности, а, следовательно, и Сон. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность t_исп ОН.

Функциональный(М) – В процессе использования ОН происходит снижение его потребительской привлекательности. Сложность оценки М заключается в 2х аспектах:

-во-первых, М, в отличии от Ф, не подлежит никакому обязательному возмещению;

-во-вторых, не существует никаких нормативных документов, а, следовательно, качественные и количественны результаты могут интерпретироваться по-разному.

Внешний(В) - Принципиальной особенностью является то, что В никакого прямого отношения к ОН не имеет. Результат воздействия В не сказывается ни на самом объекте, ни на его свойствах и характеристиках (т.е. не сказывается на ОН как на физическом теле).

Данный вид износа оказывает влияние только на саму величину С_ОН: + D В à - D С_ОН

Т.е. под В понимается снижение рыночной стоимости ОН под действием 2х факторов:

- экологическая обстановка,

- качество ближайшей окружающей застройки.