57. Износ объектов недвижимости (физический, функциональный, внешний)

Физический износ(Ф):

^{Ф представляет собой меру утраты первоначальной прочности.}

Ф проявляется в ухудшении физических свойств ОН с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Фактический уровень Ф определяется только посредством специальной технической экспертизы.

Величина Ф связана с временным фактором, т.е. фактическим возрастом здания и его долговечностью. Таким образом, существует две формулы определения величины Ф:

1. И = 100 Ф (Ф+Д) / 2Д² - соответствует долговечности здания до износа 90%

2. И = 100 Ф (Ф+Д) / 2,67Д² - ограничивает срок службы здания износом 75% ,где

И –износ здания; Ф – фактический возраст здания, годы; Д – долговечность здания, годы.

С

Ф,%

рок службы любого здания всегда меньше, чем срок полного исчерпания прочности несущими конструкциями. Здания никогда не эксплуатируются до момента разрушения. Однако, величина износа может быть различной. Мах запас прочности делается для зданий с постоянным проживанием людей. Увеличение времени эксплуатации возможно за счет изменения его функций. Динамика физического износа:

Т ри осн. фазы Ф:

- I Эксплуатация в пределах 25%

-

t,год

II Эксплуатация в пределах 50%

-

Тэксп

0

II

I

III

III Период эксплуатации ОН свыше 50%

Этапы определения физического износа:

1. Устанавливается состав конструктивных элементов;

2. Определяется величина физического износа по каждому конструктивному элементу;

3. Определяется величина общего физического износа;

4. Осуществляется стоимостная оценка физического износа.

Функциональный износ(М):

С эконом. точки зрения М абсолютно тождественен с Ф, соответственно он также как Ф приводит ОН к обесцениванию. Различие М и Ф в их оценке: при оценке Ф используются конкретные методы, оценка же М связана с функциональным назначением, это субъективная оценка.

М –это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. В соответствие с положениями экономической теории этот вид износа имеет 2 формы: М1 и М2

^{Функциональный износ первой формы: обесценивание ОН в следствии того, что его создание со временем требует все меньших затрат труда и рабочего времени, а, следовательно, и меньших суммарных издержек. Следовательно, главным фактором, приводящим к обесцениванию ОН на величину –Сон =М1, является изменение условий воспроизводства. Данный вид стоимости называется стоимостью замещения - стоимость, созданная ОН, идентичного по своим потребительским характеристикам ОН прошлых лет строительства, но созданных в современных условиях воспроизводства, характеризующихся более высокой производительностью труда.}

^{В стоимостном выражении М1 определяется по формуле:}

^{М1 = С0 –С0 (1-Рт) = С0[1-(1-Рт)]= -С0Рт, где}

^{М1- часть стоимости ОН, утраченной в результате морально износа первой формы;}

^{С0 – первоначальная стоимость ОН;}

^{С0 (1-Рт) – восстановительная стоимость ОН;}

^{Рт – ежегодное снижение стоимости стр-ва или ОН(с учетом возраста жилого здания).}

^{Моральный износ второй формы: в его основу положено понятие «социально-потребительский стандарт» (СПС). Этот стандарт отражает универсальную закономерность возвышения человеческих потребностей. В отношении стандарта следует выделить 2 его особенности:}

1. ^{Стандартное - есть наиболее распространенное;}

2. ^{Стандарт становиться стандартом в полном смысле только в том случае, если он получает нормативно-правовое закрепление.}

^{Важно отметить, что Своспр ≥ Сзамещ, следовательно, См2 = Своспр – Сзам.}

^{Основными видами воспроизводственных мероприятий, кот. устраняют М2 являются реконструкция и модернизация.}

М

Ф

Ф,М

Сравнительная динамика Ф и М:

max

tэж – срок экономической жизни

tфж – срок физической жизни

Тн – нормативный срок службы

t

0

tэж

tфж=Тн

Внешний износ(В):

В относится не к производству ОН, ни к его потреблению. Воздействие В на стоимость ОН может быть выявлен только косвенно и только в сфере обмена.

По В принято понимать обесценивание ОН и как следствие утрату первоначальной стоимости по д воздействием негативных факторов ближайшего пространственного окружения - качества окружающей застройки(Qзастр) и экологических характеристик(Е).

В = f (-∆Qзастр; -∆Е)

Под Е понимают застройку в пределах кадастрового квартала или микрорайона. Многообразие экологических характеристик может быть сведено к одной результирующей – предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосфере.

Наиболее значимые положения по поводу сущности и характера развития В:

• В как составляющие входит в интегрированный пространственный фактор

• Воздействие В на стоимость на эквивалента проявляется двояко:

Рис.Различные варианты воздействия окружающей застройки на стоимость ОН

• Низкокачественная окружающая застройка снижает величину Сон, а хорошее окружение способно несколько повысить величину Сон даже для ОН, не отличающегося высоким качеством.

• Отличие В от Ф и М состоит в том, что он имеет противоположную по сравнению с ним динамику, т.е. с течением времени не увеличивается, а уменьшается.

В,%

Динамика внешнего износа:

В

Вф

ф-фактический износ

Т

Вmin>0

Тн(=tфж)

н – настоящее время

Каждая из «ступенек»

соответствует снижающемуся

уровню В как следствие реали-

з

0

ации градостр-х программ и

п

t, год

роектов.

Общий накопленный износ(Ион): Ион=Ф+М+В

С_Ион →→С_он , т.е устранение Ион по стоимости может значительно превышать полную Сон в его первоначальном состоянии. В общем случае имеет соотношение: Сф<См≤Св