60. Анализ влияния фактора использования на стоимостный эквивалент объектов недвижимости

^{Главное свойство данного фактора заключается в том, что он является стоимостное-образующим, т.к. он формирует стоимость, а остальные факторы только корректируют ее величину (Снеисп.  0). В данном случае принимается, что СОН = f (U) при Q = const, L = const.}

^{Первым этапом анализа является определение понятия «использование» (Uон). Модель конкретизации может быть выражена следующей схемой:}

Основные характеристики недвижимости-блага

U_I.1. – частные блага (объекты собственности юр. и физ.лиц). Характеристики U_I:

1. любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив);

2. неразрывное единство земельного участка и продукта труда;

3. самое главное в недвижимости — она обладает максимальной полезностью (наряду с продуктами питания) среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.

U_{II.1. –} общественные блага (принадлежат всем и никому одновременно).

Напрямую через использование недвижимости в качестве экономического блага удовлетворяется только одна потребность, а именно — потребность в жилье. Данная потребность проявляется в трех формах: приобретение жилья в собственность, аренда и наем.

Потребительная стоимость остается постоянной, однако различие в свободе распоряжения объектом приводит к тому, что стоимость собственности, найма и аренды различается. Можно сделать следующий вывод — по мере перехода от найма к аренде и далее к собственности, степень удовлетворения потребности в жилье, а, следовательно, и его полезность возрастает. Вполне закономерно вырастает и стоимостное выражение этой полезности.

Uнайм< Utарен.< Utсобств; При С = f(Ut)Cнайм<Сарен.<Ссобств,

где Ut — полезность различных прав на жилье; С —стоимость ОН выражение полезности.

Наем (социальная аренда) — это социальная жилищная льгота, представляющая собой один из вариантов удовлетворения жилищной потребности в основном для лиц с невысокими доходами.

Vнайм = Vнормат. = f(N) , где Vар(собств) = f(Дх) при Дх>Vнорм , где V — величина блага (размеры нанимаемого, арендуемого или приобретаемого в собственность жилья); Vнорм - нормативный размер предоставляемого в наем жилья; N - число членов семьи нанимателя; Дх — величина дохода арендатора (собственника).

Из вышеизложенного следует, что жилье как экономическое благо существует в многообразии своих качественных и количественных характеристик и определяет необходимость дифференцированного подхода к определению его стоимости.

Основные характеристики недвижимости-товара

В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара. Анализ этой специфики следует начать с двойственного характера удовлетворения потребности в жилье: 1) посредством приобретения в собственность объекта жилищной недвижимости; 2) посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. Поэтому недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга.

Рис.1 Модифицированные формы товара-недвижимости

Недвижимости-товару присущи многие специфические особенности:

1.Согласно положениям эконом. теории все товары подразделяются на товары конечного потребле­ния (ТКП) и товары промежуточного потребления(ТПП). Следовательно, Vон _(II) будет вклю­чать два вида — Vон _(II.1), т.е. ОН, относящиеся к ТКП (жилой дом), и Vон _(II.2) — ОН, относящиеся к ТПП (недвижимость как фактор производства);

2.Инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару- объекту);

3.Уникальность любого ОН, т.к. действует фактор «местоположения»;

4.Высокая капиталоемкость недвижимости-товара (используется большое количество материальных, трудовых и финансовых ресурсов);

5.Недвижимость может являться товаром в любой момент жизненного цикла;

6.Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости-товара и недвижимости-объекта;

7.Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости;

8.Более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами.

Недвижимость как источник дохода

Особенности: 1)Далеко не все ОН являются источником дохода, т.к. недвижимость используется собственниками для проживания, а также существует социальный найм, являющийся расходной частью бюджета; 2)Различия дохода, получаемого именно от недвижимости, и дохода, приносимого при участии недвижимости.

Стоимостный эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту со следующими соотношениями:

Дх рент = RK; К = ДХ рент/R , где Дх рент - рентный доход собственника недвижимости; R — уровень доходности капитала (как правило, в %); К — величина капитала. Эти соотношения универсальны для приносящих доход ОН любого функционального назначения.

При аренде жилищной недвижимости определение величины ренты, т. е. размера арендной платы(АП), представляет собой функцию от потребительских свойств арендуемого жилья. Имеет место взаимосвязь следующего вида:

Ut (Ut об + Ut loc) → АП, где Ut— общая полезность; Ut об - полезность (потребительские качества) ОН (жилого дома, квартиры); Ut loc - полезность (потребительские качества) местоположения.

Для примерно равных значений АП выполняется условие Ut ≈const, т. е. за одну и ту же плату можно арендовать более качественное жилье с худшим местоположением или наоборот.

Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, административно-управленческие здания и т.д.). Полученная прибыль является результатом производственного потребления

Производственная недвижимость является частью основных фондов. Следовательно, ее стоимостной эквивалент Снедв можно определить следующим образом:

Снедв ₌ Среал ^* АОнедв/Соф + Сос, где АОнедв — сумма амортизационных отчислений по объектам производственной недвижимости; Соф — стоимость основных фондов; Сос - стоимость оборотных средств.

Подходы к оценке стоимости недвижимости:

Доходный подход: базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Затратный подход: (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход: совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.