14. Оценка земельных участков.

Оценка земель проводится в случаях, предусмотренных законодательством в процессе оценочной деятельности. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость земельного участка – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Субъекты оценочной деятельности (оценщики) – физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Основания для проведения оценки:

1. Договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом;

2. Определение суда;

3. По решению уполномоченного органа.

Процедура кадастровой оценки:

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, принимаемое ОИВ субъекта РФ или ОМС в случаях, установленных законодательством РФ. Кадастровая оценка проводится не реже, чем 1 раз в 5 лет;

2. Формирование перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке;

3. Отбор исполнителя по определению кадастровой стоимости (выбор оценщика) и заключение с ним договора;

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости заказчиком;

7. Опубликование утвержденных результатов;

8. Внесение результатов в государственный кадастр недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены либо в административном, либо в судебном порядке. Для оспаривания результатов в административном порядке при Росреестре создаются специальные комиссии.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость равняется его рыночной стоимости (п.3 ст.66 ЗК РФ).

ОИВ субъекта РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району и городскому округу.

15. Сделки с земельными участками (условия, виды).

Сделки с земельными участками – это действия граждан или юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.

Статья 260 ГК РФ определяет виды сделок с земельными участками.

Общие условия совершения сделок с земельными участками:

1. Земельный участок не должен быть изъят из оборота;

2. Должен пройти кадастровый учет;

3. Сохраняется целевое назначение данной земли (речь идет о категории земель);

4. Сохраняется установленный режим использования земель;

5. Отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

6. Не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

7. В ряде случаев требуется сохранение минимального размера земельного участка для данного целевого использования (т.е. должен быть соблюден принцип нормирования);

Сделки с землей всегда оформляются письменно и в договорах указываются признаки, идентифицирующие земельный участок (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости).

В договоре обязательно указываются обременения, если они есть. К договору прилагается кадастровый паспорт; документы, подтверждающие права на земельный участок; сводные ведомости оценки строений в случае их наличия на участке; в случае, если участок заложен, то в договоре также указываются требования залогодержателя по задолженности.

Все договоры и сделки можно разделить на:

• Договор аренды, субаренды;

• Купля-продажа, обмен, наследование по завещанию.