3.Метод предполагаемого использования

Данный метод целесообразно использовать, если земельный участок предполагается использовать способом, приносящим доход.

Наиболее часто этот метод используют при оценке неосвоенных участков земли.

На практике метод предполагаемого освоения имеет несколько модификации. Наиболее распространенными являются:

1. Метод разбивки на участки или метод определения затрат на освоение.

Суть этой модификации состоит в том, что земельный массив, подлежащий оценке разбивают на стандартные участки. Этот метод наиболее удобен при отведении земельных участков под типовые застройки.

После разделения земельного массива участки продаются. Из выручки вычитаются все затраты на освоение и определяется стоимость неосвоенной земли. Стоимость продажи определяться может на основе земельной ренты или других подходов на основе ставки капитализации.

2. Метод капитализации земельной ренты. Этот метод используется при оценке земель сельскохозяйственного назначения. Учитывая что эти земли объектом продажи стали совсем недавно и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, сооружения) то это исключает применение к ним метода парных продаж и затратного подхода.

Повсеместно оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется методом капитализации земельной ренты или методом сравнения продаж. Процедура оценки включает следующие этапы:

1. На основе информации кадастровой оценки земли определяют земельно-оценочную зону, в которую входит оцениваемый земельный участок.

Выделяют сельскохозяйственные угодья и земли, занятые зданиями, строениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья оцениваются либо методом сравнения продаж, либо методом капитализации земельной ренты.

Земли под зданиями и строениями оцениваются методом оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сарай, другие некапитальные застройки), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности также оценивают как сельскохозяйственные угодья.

Далее определяют состав почв на территории оцениваемого участка. Для этого используют карту обследования почв и отчет о почвах. На их основе выделяют группы почв на оцениваемом участке в разрезе пашни, сенокосов, пастбищ. Устанавливается балл плодородия (СПБ).

2. Определяется нормативная урожайность для каждой культуры по основным сельскохозяйственным культурам, возделываемым в данной оценочной зоне.

В качестве нормативной урожайности может быть использована урожайность за последние 5-10 лет. Критериями выбора культур, их чередования является получение большего дохода на 1 га и сохранение плодородия почв. В качестве ориентира могут быть использованы рекомендации научных разработок по оптимальной структуре посевных площадей, а также непосредственное обоснование применительно к данной зоне, сложившаяся за последние 3-5 лет структура посевных площадей (рекомендации зональной структуры посевов).

3. На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты (ЗР) по основным сельскохозяйственным культурам из выражения:

Зр = Доход от продажи – Предпринимательские издержки (издержки + средняя для воспроизводства прибыль);

Доход от продаж = Цена продажи (Ц) х Нормативную урожайность (Ун)

Цена определяется на уровне рыночной, сложившейся на момент оценки по данному административному району, где осуществляется оценка.

Для обоснования затрат можно использовать зональные технологические карты возделывания и уборки культур.

В качестве ориентира можно использовать фактические средние затраты в оцениваемом административном районе.

При расчете издержек так же включают расходы по реализации с учетом близости к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья, центрам материально-технического обслуживания и снабжения, учитывают рыночное местоположение земель сельскохозяйственного назначения, которое определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства. Оно устанавливается на 1 га пашни в хозяйстве. Для определения этих затрат необходимо рассчитать:

1. Средневзвешенное эквивалентное расстояние с учетом класса дорог перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства (ЭР, км). При этом коэффициенты перевода расстояний перевоза грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние следующие:

по асфальтовым и с твердым покрытием – 1,0;

щебенчатым – 1,5;

грунтовым – 2,5 (условие 50% с твердым, 50% грунтовые), (среднее расстояние по удаленности хозяйства).

2. Средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за пределы хозяйства в среднем по зоне (региону) – ЭРс, км

3. Отклонение средневзвешенного расстояния сельскохозяйственного предприятия от среднего эквивалентного:

± Р = ЭРс – ЭР

4.Дифференциальную ренту по местоположению на 1 га пашни, обусловленную нормативными транспортными расходами (Рм)

Рмi = Т х (±Р) х Г i где,

Т – стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 км в среднем по зоне, области, руб.;

±Р – разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства от зональных, областных, км;

Гi – средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области (зоны) или объем грузов ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы в расчете на 1 га пашни, т/га.

Средняя прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства или наиболее выгодного производства.

Наиболее доходные культуры в данной природно-экономической зоне определяются по наибольшему удельному весу в структуре товарной продукции.

Принцип выбора наиболее доходной культуры для данной группы почв, обеспечивающей максимальное значение ренты, обусловлен:

во-первых, использованием принципа наиболее эффективного использования при оценке земель сельскохозяйственного назначения;

во-вторых, низким уровнем рентабельности в сельском хозяйстве.

Если по какой - нибудь сельскохозяйственной культуре отсутствует земельная рента, то данную группу почв нецелесообразно использовать под эту культуру или переводить ее в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его стоимость целесообразно оценивать при использовании под сенокосы или пастбища.

При этом все сельскохозяйственные угодья по пригодности для сельскохозяйственного использования подразделяются на три категории:

1. пригодные под любое использование (пашня, многолетние насаждения);

2. малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);

3. не пригодны для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота, опустыненные земли).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности перевода ее в другой вид сельскохозяйственных угодий.

При расчете дохода от сенокосов и пастбищ (оценочной продуктивности) исходят из нормативной урожайности, которая определяется в ц корм. Ед. и цены 1 ц корм. ед, принятой в расчет.

При расчете оценочной продуктивности многолетних насаждений (дохода) рекомендуется исходить из их нормативной урожайности с учетом периодичности плодоношения.

4. На четвертом этапе рассчитывается рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий путем деления величины земельной ренты на ставку капитализации. При этом ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Задание 3. Используя расчетные данные кадастровой оценки, произвести рыночную оценку земельного участка, расположенного в 40 км до ближайшего пункта реализации продукции. Затраты на транспортировку 1т груза на 1 км – 12 руб. Основной культурой в хозяйстве являются зерновые. Цена реализации 1 ц зерна равна 474,71 руб., коммерческая себестоимость 1 ц – 182,14 руб., урожайность – 33 ц/га. Норма воспроизводства (Н) – 20%.

Решение:

Средневзвешенное расстояние сравнивается с аналогичной величиной по региону или земельно-оценочной зоне, на основании чего определяется отклонение от среднего:

±Р=ЭР₀-ЭР_i;

±Р= 42-42,5=-0,5 км.

Далее определяется дифференциальная рента по местоположению, обусловленная нормативно-транспортными расходами:

Р_мi=Т´(+Р) ´Г_i ;

Р_мi=12´(-0,5)´0,96=-5,76 руб.

Затем находим величину земельной ренты по основным сельскохозяйственным культурам:

Земельная рента=Выручка - Предпринимательские издержки.

Для этого находим выручку:

Выручка= Цена продаж, руб.´Урожайность, ц/га

Выручка = 474,71´33=15665,43 руб.

Вычисляем предпринимательские издержки:

Предпринимательские издержки = Урожайность´Коммерческая себестоимость 1 ц´Н - Р_мi

Предпринимательские издержки = 33´182,14´1,2 - (-5,76) =7218,5 руб.

Используя вышеприведенные расчеты, найдем земельную ренту:

Земельная рента= 15665,43- 7218,5= 8446,93 руб.

Определим рыночную стоимость земельного участка по формуле:

Рыночная стоимость= Земельная рента/Ставка капитализации

Рыночная стоимость 1 га=8446,93/0,29=29127,34 руб.

Поскольку площадь земельного участка 60 га, то рыночная стоимость его составит 29127,34´60 = 1747640,4 руб.

Тема № 7 «Сравнительный подход к оценке стоимости земли»

1. Метод сравнения продаж

   0. Этапы метода сравнения

   1. Элементы сравнения

   2. Единицы сравнения

2. Метод распределения