1. Определение балла бонитета почв земельного участка

Интегральным показателем плодородия почв является «балл бонитета» или «совокупный почвенный балл».

n n

Бi- =∑ Бji × Sji / ∑ Sji , где

j =1 j=1

Бi - совокупный почвенный балл;

земельного участка;

Бji – балл бонитета почвенных разновидностей i-ого (конкретного) земельного участка;

Sji – площадь почвенных разновидностей i-ого участка.

2. Определение индекса технологических свойств земельного участка

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объекта оценки рассчитываются с учетом:

- энергоемкости почв, измеряемой сопротивлением почвообрабатывающих орудий;

- рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственных центров, высоты над уровнем моря для горных и предгорных зон.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий выражаются индексом технологических свойств в баллах и коэффициентах.

3. Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок по земельному участку

Местоположение объекта оценки характеризуется показателями: 1) эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами; 2) объемов и классов грузов; 3) качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

- зерно, картофель, овощи – 1 (I класс грузов принимается за эквивалент);

- молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс);

- шерсть – 1,67 (III класс).

Фактические объемы перевозимых грузов в тоннах на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (ЗОЗ) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам:

1-ая группа (эквивалент) – 1,0

2-ая группа – 1,5

3-я группа – 2,5

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пункта реализации продукции рассчитывается как средневзвешенная величина из объема груза, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог из выражения:

n n

ЭР_i=∑Г_jК_j (Р₁+Р₂Д₂+ Р₃Д₃): ∑ Г_jК_j, где

j=1 j=1

ЭР_i – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-того объекта оценки, км;

Г_j – объем j-того вида продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ, ЗОЗ, %;

К_j – коэффициент пересчета j-того вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-того вида продукции (груза) соответственно по 1, 2, 3 группам дорог, км;

Д₂, Д₃ – коэффициенты перевода 2 и 3 групп дорог в эквивалентную.

4.Определение расчетного рентного дохода объектов оценки

Расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле:

Р_i=(B_i-З_i´H₀)+ ∆Р_тi+∆Р_мi , где

Р_i – дифференциальный рентный доход i-того земельного участка, руб./га;

B_i – валовая продукция, обусловленная плодородием почв, руб./га;

З_i - затраты на использование i-того объекта оценки при его индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем по субъекту РФ (ЗОЗ) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

Н₀- нормативный коэффициент рентабельности (1,07);

(B_i-З_i´H₀) – рентный доход, обусловленный плодородием почвы, руб./га.

∆Р_тi – рентный доход, обусловленный технологическими свойствами почвы, руб./га;

∆Р_мi - рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция земельного участка (В_i) определяется умножением цены 1 балла по субъекту РФ и ЗОЗ на балл бонитета почвы i-того объекта оценки по выражению:

В_i = Ц_б´Б_i, где Б_i- балл бонитета; Ц_б- цена одного балла.

Затраты на использование i-того объекта оценки З_i определяются по выражению:

З_i = З₀´ (1 – Д_у ) + З₀´Д_у´ (Б_i: Б₀ ),

где З₀ - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий по ЗОЗ (руб./га);

Д_у- доля затрат, обусловленных урожайностью (объем уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение);

Б₀ и Б_i – совокупный почвенный балл по субъекту РФ или ЗОЗ и i-тому объекту оценки соответственно.

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами почв объекта оценки (∆Р_тi) определяется исходя из базовых затрат на 1 га использования сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (ЗОЗ) и индекса технологических свойств i-того объекта оценки по выражению:

∆Р_тi = З₀´Н₀´Д_зт´(1- И_тi/И_т0),

где И_тi,И_т0 – индексы технологических свойств оцениваемого земельного участка и по субъекту РФ (ЗОЗ);

Д_зт- доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (∆Р_мi), определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по ЗОЗ значениях грузоемкости и удаленности земель (С₀, руб./га) и их стоимостью на оцениваемом объекте (С_i)

∆Р_мi= (С₀ - С_i)´Н₀.

С₀ = ЭР₀´Т´Г₀; С_i = ЭР_i´Т´Г_i, где

ЭР₀ и ЭР_i – средневзвешенное эквивалентное расстояние по ЗОЗ и i-тому объекту оценки;

Г₀ и Г_i - грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по ЗОЗ (0,53) и i-тому объекту оценки;

Т – затраты на перевозку 1 т груза на 1 км, руб. (Себестоимость 1 т.-км)

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (ЗОЗ) определяется делением общего веса в тоннах реализации продукции, всех приобретенных материально-технических ресурсов и строительных грузов в среднем за последние 3 года на площадь сельскохозяйственных угодий.

Грузоемкость i-того объекта оценки рассчитывается путем корректировки нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (ЗОЗ) относительно балла бонитета.

Г_i = Г₀´ (Б_i: Б₀)