18.4 Бази оцінки та особливості їх застосування

Під час визначення вартості нерухомості та пов’язаних з нею прав є визначання виду вартості, яке зумовлене метою оцінки та сферою застосування її результатів. Розрізняють такі види вартості:

- ринкову;

- ринкову при існуючому використанні;

- інвестиційну;

- ліквідаційну;

- страхову;

- податкову;

- споживчу;

- спеціальну.

Найчастіше під час оцінювання нерухомості застосовують ринкову базу оцінки, яка передбачає два перших види вартості, а саме: ринкову та ринкову за існуючого використання. Інші види вартості належать до неринкових баз оцінки.

Ринкова вартість – це найвірогідніша ціна, за яку об’єкт може бути проданий на відкритому конкурентному ринку на дату оцінки, за наявності всіх ознак чесної угоди та за відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням того, що термін реалізації об’єкта повинен бути розумно тривалим.

Ринкову вартість, як базу оцінки, застосовують за наявності таких умов (що наведені під час її визначення), кожна з яких має свою концептуальну основу:

- ринкова вартість є розрахунковою, а не визначеною наперед, або фактичною ціною продажу. Це найвірогідніша ціна, яку реально можна отримати на дату оцінки ринку, що задовільняє умови визначення ринкової вартості. Вона є найвищою із реально можливих для продавця і найменшою із реально можливих для покупця;

- продаж повинен відбутися на відкритому, конкурентному ринку на дату оцінки, тобто ринкова вартість відтворює реальний стан ринку саме на дату оцінки;

- угода, що укладається між продавцем і покупцем, має всі ознаки чесної угоди. До того ж кожна сторона угоди повинна мати повну інформацію про основні характеристики нерухомості, її фактичний стан, наявні обмеження та обтяження, потенційне використання та стан ринку на дату оцінки;

- відсутні нетипові умови фінансування, тобто, передбачається, що засобом платежу є винятково гроші;

- ціна є нормальною компенсацією за нерухомість, що продається, і вільною від спеціального фінансування, яке може бути пов’язане з однією із сторін, котра задіяна в купівлі-продажу;

- термін реалізації об’кта повинен бути розумно тривалим. Потрібно мати на увазі, що нерухомість – це низьколіквідний товар, який не є поширеним предметом трансакцій. Тому продаж нерухомості вимагає значного терміну для адекватного маркетингу, але до того ж прогнозований термін експозиції нерухомості на ринку повинен відповідати середньоринковому рівню щодо аналогічних об’єктів.

Дотримання перелічених умов дає змогу визначити ринкову вартість нерухомості, яка є об’єктивною на конкретну дату оцінки. Ринкова вартість не передбачає витрат, пов’язаних з забезпеченням купівлі-продажу, та всіх пов’язаних з такою угодою податків.

Собівартість нерухомості передбачає витрати, пов’язані з відведенням земель, забудовою та утриманням нерухомості. Ці витрати можуть відповідати цінам ринку лише за певних умов, коли пропозиція та попит збалансовані, а нерухомість використовується найкраще та найефективніше.

Особливим видом ринкової вартості є ринкова вартість за існуючого використання. Під нею розуміють ринкову вартість нерухомості, визначену за умови припущення, що її подальше використання відбуватиметься таким самим способом, що і на дату оцінки, з урахуванням можливості продовження здійснення свого внеску у загальну вартість об’єкта, незалежно від того, чи є існуюче використання на дату оцінки найефективнішим.

Інвестиційна вартість – це вартість власності для конкретного інвестора (групи інвесторів), визначена з урахуванням конкретних умов та мети інвестування. На відміну від ринкової вартості, що передбачає «типового покупця» («типового інвестора»), інвестиційну вартість визначають потребами і характеристиками конкретного інвестора, який може мати інвестиційні критерії, що відрізняються від типових (наприклад, попередньо може бути обумовлено конкретний характер використання нерухомості).

Ліквідаційна вартість визначається як грошова сума, яку можна отримати за необхідності продажу об’єкта на ринку в термін, що значно коротший від середньоринкового терміну експозиції об’єктів такого типу, або в умовах вимушеного продажу, що не відповідає визначенню ринкової вартості.

Страхова вартість є вартістю власності, яка визначається відповідно дл умов договору страхування (полісу).

Податкова вартість є вартістю, що розраховується у порядку, визначеному законодавством про оподаткування нерухомості.

Споживчою вартістю є вартість внеску, який конкретний власник вносить у вартість того підприємства, частиною якого вона є, без урахування найефективнішого використання цієї власності або величини тієї грошової суми, яку можна отримати від її продажу.

Спеціальна вартість є фактично сумою ринкової вартості та надбавки до неї, що формується завдяки фізичному, функціональному або економічному зв’язку нерухомості з іншими нерухомостями, яку може сплатити потенційний покупець з особливим інтересом до зазначеного об’єкта.

Для обґрунтування правильності вибору ринкової або неринкової бази оцінки відповідно до мети, визначеної у звіті, необхідно здійснити такі процедури:

- ідентифікувати об’єкт експертної оцінки та права, з ним пов’язані;

- зазначити мету оцінки і заплановане використання її результатів;

- чітко визначити вид вартості;

- виявити та зазначити у звіті, всі особливі обставини та обмеження, що впливають на визначення конкретного виду вартості.

Як правило, придбання нерухомості або прав щодо неї здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу, що зумовлює необхідність визначення ринкової вартості нерухомості.