17.7 Вимоги до звіту з експертної грошової оцінки

Звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки повинен містити:

- підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

- мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

- опис земельної ділянки;

- план та характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;

- аналіз ефективності використання земельної ділянки;

- обґрунтування обраних методичних підходів;

- розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;

- основні передумови проведення оцінки;

- висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;

- сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у звіті чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння, та розміри поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки наводяться такі розрахунки:

- валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;

- ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових процентних ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов’язаних із спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку.

Матеріали експертної грошової оцінки підлягають погодженню із сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджується відповідним державним органом земельних ресурсів.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення підписується експертом та керівником юридичної особи і скріплюється печаткою юридичної особи, якою проведено експертну оцінку.

На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюється сертифікат експертної оцінки земельної ділянки.

Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, якою оцінено земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюється печаткою.

Контрольні запитання

1 Назвіть основні аспекти оцінки земельних ділянок.

2 Що передбачає аналіз правового забезпечення оцінки землі?

3 Назвіть один із основних способів нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

4 Назвіть основні нормативні документи, якими регламентується проведення грошової оцінки земельних ділянок.

5 Вкажіть основні відмінності між нормативною та експертною грошовою оцінкою земельних ділянок.

6 Назвіть елементи порівнянь грошової та експертної оцінки земельних ділянок.

7 Що таке ринкова вартість земельної ділянки?

8 Що є обов’язковою умовою оцінки ринкової вартості земельної ділянки?

9 Що є інформаційною базою експертної грошової оцінки земельних ділянок?

10 Що таке стандарти оцінки земельної ділянки?

11 Вкажіть порядок проведення робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

12 Як укладається угода на проведення експертної грошової оцінки?

13 Які документи необхідні для укладання угоди на проведення експертної грошової оцінки?

14 В яких випадках може бути відмова в укладанні (переукладанні) угоди на проведення експертної грошової оцінки?

15 Назвіть умови та обставини за яких участь експерта у здійсненні грошової оцінки стає неможливою.

16 Які права має експерт з грошової оцінки земельних ділянок?

17 Назвіть основні обов’язки експерта з грошової оцінки земельних ділянок.

18 Вкажіть основні принципи експертної грошової оцінки земельних ділянок.

19 У чому полягає принцип попиту і пропозиції при оцінці земельних ділянок?

20 У чому полягає принцип найкращого і найвигіднішого варіанту використання при оцінці вартості земельної ділянки?

21 У чому полягає принцип додаткової продуктивності при оцінці вартості земельної ділянки?

22 У чому полягає принцип зміни при оцінці ринкової вартості земельної ділянки?

23 У чому полягає принцип очікування при оцінці ринкової вартості земельної ділянки?

24 Назвіть основні методичні підходи до оцінки ринкової вартості земельної ділянки.

25 В якій послідовності проводиться експертна грошова оцінка земельної ділянки?

26 У чому полягає суть методу співставлення продажів (порівняльного) експертної грошової оцінки земельних ділянок?

27 Які елементи порівнянь використовують в методі зіставлення продажів експертної грошової оцінки?

28 Як визначається скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки в методі співставлення продажів?

29 Як визначається кінцева величина оцінної вартості земельної ділянки в методі зіставлення продажів?

30 У чому полягає суть економічного (залишку для землі) методу експертної грошової оцінки земельної ділянки?

31 Як визначають номінальну вартість земельної ділянки в економічному методі експертної грошової оцінки?

32 Що включають витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки в економічному методі експертної грошової оцінки?

33 У чому суть методу співвіднесення (перенесення) експертної грошової оцінки?

34 Як визначають вартість земельної ділянки при використанні методу співвіднесення (перенесення) експертної грошової оцінки?

35 Що являє собою таблиця ситуаційних класів?

36 У чому суть методу капіталізації доходу (земельної ренти) експертної грошової оцінки?

37 Як визначають норму капіталізації доходу?

38 Що називають капіталізацією доходу?

39 Як визначають вартість земельної ділянки при прямій капіталізації чистого доходу?

40 Що таке ставка (норма) капіталізації доходу?

41 Як визначають вартість земельної ділянки при непрямій капіталізації доходу?

42 У чому полягає кумулятивний спосіб визначення ставки капіталізації чистого доходу?

43 Назвіть способи визначення ставки капіталізації чистого доходу.

44 Як визначають величину ставки капіталізації чистого доходу в кумулятивний спосіб?

45 Як визначають чистий річний дохід із забудованої земельної ділянки?

46 Назвіть способи капіталізації чистого річного доходу.

47 Що таке дисконтування грошових потоків (надходжень)?

48 Що називають ставкою дисконту?

49 Назвіть методи визначення ставки дисконту.

50 У чому полягає метод підсумовування премій за ризик при визначенні ставки дисконту?

51 У чому полягає метод оцінювання капітальних активів при визначенні ставки дисконту?

52 У чому полягає метод дисконтування дивіденду при визначенні ставки дисконту?

53 У чому полягає метод екстракції з даних про трансакції на ринку при визначенні ставки дисконту?

54 У чому полягає суть визначення вартості земельної ділянки поєднанням методу капіталізації та методу залишку для землі?

55 Як визначається капіталізований дохід від здачі об’єкта в оренду?

56 Вкажіть переваги і недоліки методу співставлення продажів (порівняльного) експертної грошової оцінки.

57 У чому полягають переваги економічного методу (методу залишку для землі) експертної грошової оцінки?

58 Вкажіть переваги і недоліки методу співвіднесення (перенесення) експертної грошової оцінки.

59 Вкажіть переваги і недоліки методу капіталізації експертної грошової оцінки.

60 Що Ви розумієте під умовно-нескінченим періодом ефективної експлуатації?

61 Вкажіть документи, які повинен містити звіт з експертної грошової оцінки земельної ділянки.

62 З якими органами погоджують матеріали експертної грошової оцінки земельних ділянок?

63 Що являє собою висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки?