
- •Загальні відомості про кадастр
- •1.1 Предмет, завдання і зміст курсу
- •Історія розвитку кадастру
- •1.3 Аналіз розвитку земельно-кадастрових робіт в Україні
- •1.4 Світовий досвід з питань ведення кадастру
- •Суть та завдання земельного кадастру в умовах переходу до ринкової економіки
- •Кадастр природних ресурсів
- •Загальні положення
- •2.2 Державний лісових кадастр
- •2.3 Державний водний кадастр
- •2.4 Державний кадастр родовищ корисних копалин
- •3 Система державного земельного кадастру україни, його функції і розмежування повноважень
- •3.1 Зміст і призначення державного земельного кадастру
- •3.2 Ведення державного земельного кадастру і розмежування повноважень
- •3.3 Види і принципи державного земельного кадастру
- •3.4 Земельно-кадастрові дані, методи їх одержання, аналізу і систематизації
- •4 Земельні ресурси україни, їх розподіл за функціональним використанням, формами власності і угіддями
- •4.1 Земельний фонд України як об’єкт земельного кадастру
- •4.2 Земельна ділянка як основна земельно-кадастрова одиниця
- •4.3 Угіддя як елемент земельного кадастру
- •4.4 Право власності на землю
- •4.5 Користування землею
- •4.6 Документи, що посвідчують право власності на землю і право користування земельними ділянками
- •5 Автоматизація ведення державного земельного кадастру
- •5.1 Передумови створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру
- •5.2 Завдання і зміст програми автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру
- •5.3 Правове та організаційне забезпечення створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру
- •5.4 Інформаційне забезпечення створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру
- •5.5 Кадастровий реєстр земельних ділянок і прав власності на них
- •5.6 Система кадастрової нумерації земельних ділянок
- •5.7 Основні принципи створення і структура даних індексних кадастрових карт
- •6 Районування території земельного фонду
- •6.1 Загальні відомості
- •6.2 Природно-кліматичне районування території
- •6.3 Природно-сільськогосподарське районування території
- •6.4 Ґрунтово-географічне (агроґрунтове) районування
- •Природно-економічне (земельно-оцінне) районування
- •Бонітування ґрунтів
- •7.1 Основні типи ґрунтів України і області їх поширення
- •7.2 Родючість ґрунту
- •7.3 Загальні відомості про бонітування ґрунтів
- •7.4 Діагностичні ознаки бонітування ґрунтів і методи їх визначення
- •7.5 Складання шкал бонітування ґрунтів і розрахунок балів бонітету
- •Економічна оцінка земель
- •8.1 Загальні положення економічної оцінки земель
- •8.2 Показники економічної оцінки земель
- •8.3 Визначення показників економічної оцінки земель
- •8.4 Складання шкал економічної оцінки земель
- •9 Облік кількості та якості земель
- •9.1 Облік кількості земель
- •9.2 Облік якості земель
- •10 Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру
- •Загальні відомості
- •Державна реєстрація земельних ділянок
- •Загальні принципи організації земельно-кадастрової інформації в обмінному файлі
- •Послідовність робіт при ведені державного реєстру земель
- •Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень
- •11 Зонування земель
- •11.1 Загальні положення
- •11.2 Кадастрове зонування
- •11.3 Зонування земель населених пунктів
- •Контрольні запитання
- •12 Кадастрові знімання
- •12.1 Загальні положення
- •12.2 Точність картографо-геодезичних матеріалів і кадастрових планів
- •12.3 Методи кадастрових знімань
- •12.3.1 Теодолітний хід
- •12.3.2 Пряма кутова засічка
- •12.3.4 Лінійно-кутова засічка
- •12.3.5 Зворотна кутова засічка
- •12.4 Встановлення і відновлення меж земельних ділянок
- •12.4.1 Встановлення декількох суміжних межових знаків, розташованих між знаками, які збереглися
- •12.4.2 Встановлення (відновлення) одного межового знака, розташованого між знаками, що збереглися
- •12.4.3 Встановлення втрачених межових знаків способом перпендикулярів
- •12.4.4 Встановлення втрачених межових знаків по кутових вимірах
- •12.4.5 Встановлення втрачених межових знаків на ділянках значної довжини
- •12.4.6 Вставка теодолітного ходу між двома пунктами
- •12.4.7 Вставка окремих пунктів
- •Використання gps- спостережень при кадастрових зніманнях
- •12.6 Обмеження прав власності на землю та використання земельних ділянок
- •1) Правові обмеження:
- •2) Екологічні обмеження:
- •3) Агротехнологічні обмеження:
- •4) Спеціальні обмеження
- •Контрольні запитання
- •13 Містобудівний кадастр населених пунктів
- •13.1 Зміст і структура містобудівного кадастру
- •13.2 Створення та провадження містобудівного кадастру
- •13.3 Класифікація населених пунктів
- •13.4 Правовий режим використання земель населених пунктів
- •13.5 Об’єкти кадастру населених пунктів
- •13.6 Організація ведення кадастру населених пунктів
- •13.7 Текстові і картографічні матеріали кадастру населених пунктів
- •13.8 Паспортизація земельних ділянок, будівель та споруд
- •13.9 Інвентаризація житлового фонду
- •13.10 Структура даних про інженерно-технічні мережі
- •13.11 Автоматизація ведення кадастру населених пунктів
- •Контрольні запитання
- •14 Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення
- •14.1 Методичні основи грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення
- •14.2 Грошова оцінка земель по Україні
- •14.3 Грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим, областях і адміністративних районах
- •14.4 Грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств
- •14.5 Грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь
- •Контрольні запитання
- •Грошова оцінка земель населених пунктів
- •15.1 Методичні основи грошової оцінки земель населених пунктів
- •15.2 Визначення базової вартості земель населеного пункту
- •15.3 Земельно-оцінна структуризація території
- •15.4 Грошова оцінка земель різного функціонального використання
- •15.5 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя
- •15.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки
- •15.7 Індексація грошової оцінки земель
- •15.8 Оформлення звіту про грошову оцінку земель населеного пункту
- •Контрольні запитання
- •16 Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення
- •16.1 Загальні положення
- •16.2 Грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення
- •16.3 Грошова оцінка земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення
- •16.4 Грошова оцінка земель лісового фонду
- •16.5 Грошова оцінка земель водного фонду
- •16.6 Грошова оцінка земель запасу
- •Контрольні запитання
- •17 Експертна грошова оцінка земельних ділянок
- •17.1 Загальні положення проведення грошової оцінки земельних ділянок
- •17.2 Організація робіт з експертної оцінки
- •17.3 Умови залучення експертів, їх права та обов’язки
- •17.4 Принципи експертної оцінки земельних ділянок
- •17.5 Методичні підходи експертної грошової оцінки земельних ділянок
- •17.5.1 Метод співставлення продажів або порівняльний
- •17.5.2 Економічний метод або метод залишку для землі
- •17.5.3 Метод співвіднесення (перенесення)
- •17.5.4 Метод капіталізації доходу (земельної ренти)
- •17.6 Аналіз методів експертної оцінки
- •17.7 Вимоги до звіту з експертної грошової оцінки
- •Контрольні запитання
- •18 Оцінка нерухомості
- •18.1 Сутність і значення ринку нерухомості
- •Ринок нерухомості
- •Особливості ринку нерухомості
- •8.2 Види діяльності та суб’єкти ринку нерухомості
- •18.3 Правові основи оцінки нерухомості
- •18.4 Бази оцінки та особливості їх застосування
- •18.5 Методичний підхід оцінки нерухомості, що ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продажів
- •18.5.1 Алгоритм методичного підходу
- •18.5.2 Види поправок до цін продажів
- •18.5.3 Визначення сумарних поправок у відсотках
- •18.5.4 Введення поправок до цін продажів аналогів
- •18.5.5 Узгодження даних у підході зіставлення продажів
- •18.6 Методичний підхід оцінки нерухомості, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу
- •18.6.1 Алгоритм методичного підходу
- •18.6.2 Розрахунок чистого операційного доходу
- •18.6.3 Розрахунок витрат
- •18.6.4 Методи визначення ставки капіталізації
- •18.6.5 Визначення вартості нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти
- •18.7 Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна
- •18.7.1 Алгоритм методичного підходу
- •18.7.2 Визначення відновної вартості (вартості заміщення) будівель і споруд
- •18.7.3 Визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна
- •Контрольні запитання
- •Перелік використаних джерел
13.2 Створення та провадження містобудівного кадастру
Базою містобудівного кадастру є картографічна основа, з допомогою якої створюють кадастрові плани. На кадастрових планах зображують кадастрові об’єкти: межі адміністративних районів, землеволодінь і землекористувань, наземні та підземні будівлі й споруди, комунікації тощо. При цьому максимально використовують топографічні плани і карти на дану територію, а також інформацію служб і відомств, які відають питаннями експлуатації, управління та перспективного розвитку територій.
Процес створення містобудівного кадастру складається з таких етапів:
- підготовчий;
- збір даних та їх аналіз;
- формування бази даних і створення інформаційних систем.
У період підготовчого етапу вивчають існуючі топографо-геодезичні та земельно-облікові матеріали, документи відведення земельних ділянок і права власності й користування ними, інвентаризаційні документи минулих років, а також інженерно-геологічну та екологічну ситуацію. Кінцевим результатом підготовчого етапу є перелік об’єктів, які розміщені на даній території, план території з зазначенням кодів її елементів і дані, яких не вистачає для повноцінного створення кадастру.
Одиницею обліку в містобудівному кадастрі є об’єкт.
Такими об’єктами можуть бути:
- ділянка землеволодіння (землекористування);
- будівля (споруда);
- ділянка і вузол інженерної мережі;
- ділянка і вузол вулично-дорожньої мережі;
- територіальні зони (функціональні, охоронні, екологічні тощо).
У процесі збору даних і їх аналізу заповнюють паспорти об’єктів, використовуючи для цього матеріали відповідних служб і відомств. У разі відсутності необхідних матеріалів виконують натурні обстеження та виміри, а також уточнюють паспортні дані. В результаті виконання цього процесу отримують відкореговані паспорти об’єктів.
Кожний об’єкт характеризується певними показниками, які поділяються на: правові, метричні, технічні, функціональні, вартісні та місцерозташування. Сукупність цих показників складає базу даних, що входить в інформаційну систему.
Автоматизовані інформаційні системи містобудівного кадастру створюють на базі спеціалізованих програмно-технічних комплексів. При цьому програмні засоби повинні:
- забезпечити формування баз даних;
- дозволяти введення та виведення інформації, виконуючи контроль, обробку та редагування;
- забезпечити захист інформації від збою технічних засобів та несанкціонованого доступу.
Дані про об’єкти, які відносяться до містобудівного кадастру, є інформацією відкритого типу. Виключення становить інформація конфіденційного характеру, доступ до якої можливий за згоди її власника чи юридичної особи.
Містобудівний кадастр населених пунктів ведеться за кошти місцевих бюджетів.
13.3 Класифікація населених пунктів
Населений пункт – це первинна одиниця розселення людей в межах даної забудованої ділянки, яка постійно або сезонно використовується як місце проживання людей.
В Україні населені пункти поділяються на міста, селища і села. Класифікація населених пунктів для містобудівельних цілей базується на таких основних показниках:
- чисельність населення і його зайнятість;
- адміністративно-політичне значення;
- народногосподарське значення;
- місцеві природні та історичні особливості.
Найбільш чітко вираженою ознакою класифікації населених пунктів є чисельність населення, яке в них проживає. Так, згідно з державними будівельними нормами ДБН-360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських поселень» населені пункти залежно від чисельності населення поділяють на найкрупніші, крупні, великі, середні і малі.
Маючи на увазі шляхи розвитку населених пунктів, відомий містобудівельник Л. А. Веліхов виділяв три основні типи населених пунктів:
- чисто промислові, не зв’язані з сільськогосподарським виробництвом;
- аграрні, які виростають на основі колективізації і механізації сільського господарства;
- агроіндустріальні – на основі комбінування промислового і сільськогосподарського виробництва. В них найкраще здійснюється принцип злиття міста з селом. Населені пункти третього типу автор передбачав як населені пункти майбутнього.
Найбільш вдалими прикладами класифікації населених пунктів за їх розмірами з точки зору їх економічності може служити класифікація В. Г. Давидовича:
- дуже великі;
- великі;
- середні;
- напівсередні;
- малі.
Міста районного підпорядкування і селища повинні мати промислові підприємства, комунальне господарство, державний житловий фонд, мережу соціально-культурних закладів і підприємств побуту.
До міст обласного підпорядкування відносять середні, великі і дуже великі міста, які є економічними і культурними центрами, мають розвинуту промисловість, комунальне господарство, істотний державний житловий фонд з кількістю населення понад 50 тис. осіб, якщо для загального економічного і соціального розвитку цих міст доцільне безпосереднє керівництво ними зі сторони обласних організацій. В окремих випадках до міст обласного підпорядкування можуть належати міста з населенням менше 50 тис. осіб, якщо вони мають важливе промислове, соціально-культурне й історичне значення, близьку перспективу подальшого економічного і соціального розвитку.
Віднесення населених пунктів до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі виконання ними певних функцій, наявності або відсутності соціально-економічної бази для їх розвитку. Виявлення цієї бази є одним із головних питань з перспективи розвитку населених пунктів.
Найбільш чіткою ознакою міста і селища є чисельність населення і його зайнятість. Всі інші, маючи значний вплив, не можуть бути вирішальними для віднесення населеного пункту до міста або селища.
Найменша кількість населення для селищ – від 1 до 3 тис. осіб, для міст (залежно від місцевих природних та історичних особливостей) – від 5 до 12 тис. осіб.
У складі населених пунктів виділяють робочі, курортні і дачні селища з поширенням на них правового режиму селищ.
До курортних належать населені пункти, розміщені в місцевості, яка має лікувальне значення. Кількість тимчасового населення, яке щорічно приїзджає для лікування і відпочинку, повинна становити не менше 50 % постійних жителів.
До категорії селищ в Україні відносять населені пункти, розміщені при промислових підприємствах, будівельних об’єктах, залізничних вузлах, гідротехнічних спорудах, підприємствах з виробництва й переробки сільськогосподарської продукції, а також такі, на території яких розташовані вищі та середні спеціальні навчальні заклади, науково-дослідні установи, санаторії та інші стаціонарні лікувальні й оздоровчі заклади, які мають державний житловий фонд з кількістю населення не менше 2 тис. осіб, з яких не менше двох третин становлять робітники, службовці і члени їх сімей. В окремих випадках до селищ можуть відноситись населені пункти з населенням менше 2 тис. осіб, але понад 500 осіб, якщо вони мають близьку перспективу економічного і соціального розвитку, росту кількості населення.
Для віднесення населеного пункту до категорії міста необхідно, щоб у ньому проживало не менше 10 тис. осіб, дві третини яких становили б робітники, службовці і члени їхніх сімей.
Залежно від кількості мешканців населені пункти поділяються на відповідні групи (табл. 13.1).
Таблиця 13.1 – Групи населених пунктів за чисельністю населення (тис. осіб)
ч/ч |
Група |
Місто |
Селище |
Село |
1 |
Найкрупніші |
Понад 1000 |
- |
- |
2 |
Крупні |
від 500 до 1000 |
від 10 до 20 |
від 5 до 10 |
від 250 до 500 |
- |
- |
||
3 |
Великі |
від 100 до 250 |
від 5 до10 |
від 3 до 5 |
4 |
Середні |
від 50 до 100 |
від 3 до 5 |
від 1 до 3 |
5 |
Малі |
від 20 до 50 |
до 3 |
від 0,2 до 1 |
Населені пункти перебувають у віданні відповідних рад.
За адміністративним поділом село, селище є пунктом районного підпорядкування, а міста – районного або обласного підпорядкування.
Для населених пунктів першочергового значення набувають характеристики земель, які відповідають будівельним вимогам (геологічна будова, ухил місцевості, глибина залягання грунтових вод), наявність інженерних мереж, характеристика існуючих будівель.
Крім цього, одним із головних завдань земельного фонду населених пунктів є задоволення житлово-побутових, культурних, виробничих та інших потреб населення.