1.4 Світовий досвід з питань ведення кадастру

Основні віхи розвитку кадастру в окремих країнах тісно пов’язані з їх соціально-політичним та економічним становищем. Безумовно, що на початках зародження кадастру основним його призначенням був захист прав власника та розробка ефективної податкової політики. Однак з розвитком урбанізації, інфраструктури населених пунктів, впровадженням нових технологій і агробіологічних засобів обробітку земель, ускладненням суспільно-господарських зв’язків виникла необхідність зміни форм і змісту кадастру.

Основи сучасного земельного кадастру в більшості країн світу закладені в останні десятиріччя. Він включає детальну характеристику ґрунтового покриву, класифікацію земель, рекомендації щодо їх використання, застосування добрив, проведення меліорації, охорони ґрунтів тощо. Найбільш досконалими є земельні кадастри США, Канади, Великобританії, Франції та деяких інших країн.

В розвитку кадастру є багато спільного для окремих країн, а саме: засоби технічного і програмного забезпечення, технологія і методика ведення кадастрових робіт. Однак поряд з цим кожній країні притаманні свої національні ознаки: політика, економічна діяльність, правова система, забезпечення природними ресурсами, а тому кадастр кожної окремо взятої країни має свої індивідуальні особливості.

Поряд з терміном «кадастр» у деяких країнах широко використовуються терміни «реєстр (регістр) власності» і «земельний реєстр». Як правило, в цих документах міститься основна інформація про нерухомість у вигляді реєстру власності та індексних кадастрових карт, вичерпна інформація про власників та про всі юридичні права на відповідну земельну ділянку.

У Сполучених Штатах Америки ведення земельного кадастру спочатку мало за мету сприяти швидкому й ефективному заселенню великих територій вільних земель, а потім кадастр прислужився для вирішення питань, пов’язаних з оподаткуванням. Зміна економічної і суспільно-політичної ситуації у США привела до необхідності створення багатоцільового кадастру.

Сучасна північноамериканська кадастрова система працює як географічна інформаційна система, де як вихідну величини використовують «парцелу» (ділянка землі). Парцели об’єднуються у файли по окремих кварталах або сукупно за сегментами вулиць. Вибір інформації з файла може проводитися за адресами будинків, номерами вулиць, номерами знаків землекористувачів і номерами парцел.

Основою для американського багатоцільового кадастру служать:

• точна геодезична мережа;

• точні кадастрові карти;

• юридично оформлені записи про межі землекористувань і дані земельного обліку.

Характеристика точності кадастрового знімання в залежності від призначення території і масштабу карти наведена в таблиці 1.1.

Таблиця 1.1. – Стандарт на точність кадастрового знімання і масштаб (США)

Територія	Масштаб карти	Точність кадастрового знімання, м
Міська	1:500; 1:1000	0,11
Приміська	1:2000; 1:2500	0,11
Сільськогосподарська	1:2000; 1:5000	0,20
Резервна	1:10000; 1:25000	0,61

База даних інформаційної системи багатоцільового кадастру містить такі файли:

• правовий опис – у графічному вигляді з необхідними текстовими доповненнями;

• облік земельної власності – інформація про парцелу і будь-яку споруду в парцелі (ґрунти, ландшафт, вулиця, відстані до магазинів, метричні та якісні характеристики будівель);

• ринкові відомості – ціна землі й витрати на її використання, дата придбання й оренди;

• землекористування – дані про платників податків, розмір податку, код податкової ставки.

Зв’язок між усіма файлами здійснюється за допомогою коду парцели.

В більшості штатів країни кадастр веде держдепартамент, а в окремих районах – департамент штату або міська влада.

Облік землі в Канаді здійснюється на основі законодавства провінцій і місцевих структур управління. Федеральний уряд проводить облік землі тільки на території провінції Юкона і в північно-західних територіях. Одинадцять основних систем реєстрації землі, які діють в Канаді, відносяться до двох основних типів.

Перший тип реєстрації – це тільки безпосередня реєстрація землі і громадське повідомлення про неї.

Другий тип реєстрації, який називають «системою Торренс», окрім реєстрації землі гарантує ще права власників. Запис про реєстрацію землі проводиться за заявою зацікавленої особи, яка повинна подати всі документи, які стосуються її права, обмежень та обтяжень на ділянку.

Реєстраційна система дозволяє отримати повну правову інформацію про земельну ділянку, а також виконати історичний пошук, тобто визначити всіх власників земельної ділянки від сьогоднішнього дня до першого її власника. Таку роботу можна виконати завдяки чіткій системі прав власності та наявності картографічного матеріалу на всі зареєстровані ділянки.

Облік землі в Англії має багатовікову історію. Перший опис землі був здійснений ще в 1085 році. Проте реєстрація земельної власності до цього часу у всіх графствах не є обов’язковою.

Сучасна англійська система управління земельними ресурсами – це розгалужена мережа різноманітних служб, орієнтованих на виконання вузьких специфічних управлінських функцій. По суті земельний кадастр Великої Британії формується на основі:

• даних Національної служби картографії, яка вирішує питання створення планової основи кадастрового обліку земель;

• Служби земельної реєстрації, що веде реєстр прав і право власників землі й нерухомості;

• Національного бюро оцінки, що виконує систематичну державну оцінку земель з метою оподаткування.

Ці урядові організації перебувають на частковому бюджетному фінансуванні, отримуючи для здійснення своєї діяльності кошти завдяки наданню послуг на земельному ринку й міжвідомчого інформаційного обміну, а процес формування кадастрових даних практично повністю автоматизовано.

З 1990 року вся нерухомість у Великої Британії, що продається, повинна бути зареєстрована. І хоча цей процес приведе до реєстрації більшої частини землі, все одно певна частина нерухомості залишиться незареєстрованою. Це будуть переважно королівські та державні землі, а також володіння великих компаній, та великі помістя, для реєстрації яких ще потрібне додаткове законодавство.

Французький земельний кадастр є найбільш досконалим серед кадастрів європейських країн. Він представляє собою струнку систему обліку кількості й якості земель з метою оподаткування. Французький уряд, почавши в 1925 р. поновлення кадастру, ставив перед собою завдання здійснити ідентифікацію даних про кожну земельну ділянку з метою з’ясування її стану, розмірів, якості, дохідності та приналежності. Основні земельно-кадастрові роботи розпочаті у 1930 р. і практично закінчені на початку 50-х років.

Починаючи з 1953 р. у всій країні проведено чергове поновлення земельного кадастру відповідно до сучасних вимог. Поновлення і перевірка даних земельного кадастру здійснюється через кожних 5 років і покладається на постійну державну службу земельної власності, що включає центральне, регіональне і департаментське відомства.

Процес реєстрації землі у Франції передбачає вирішення трьох груп завдань:

• технічних (складання кадастрових планів);

• земельних (ідентифікація та опис земельних ділянок – парцел, встановлення їх власників);

• податкових (оцінка землі і визначення обґрунтованої норми земельного податку).

Роботи виконуються Національною службою кадастру (м. Тулуза), Службою національної документації кадастру (м. Париж), дирекцією податкових служб департаментів.

У Фінляндії основну кадастрову діяльність з обліку земель здійснює Національна земельна служба (НЗС), яка налічує вже понад 300 років від дня свого створення у 1683 році. А в 1750-му в країні було проведено широкомасштабну земельну реформу, результатом якої було встановлення постійних меж землеволодінь. Фактично з того часу в країні почала діяти система управління землею і нерухомістю.

НЗС Фінляндії входить до складу Міністерства сільського і лісового господарства, як державна служба. Ця служба по всій країні має 21 регіональний офіс із землевпорядкування – картографічні кадастрові бюро, до складу яких входить 7 загальнодержавних і виробничих підрозділів. Картографічні кадастрові бюро працюють досить самостійно. Щорічно Генеральна дирекція НЗС Фінляндії укладає з ними угоди про співпрацю.

Система фінансування діяльності кадастрових бюро є змішаною – частину необхідних для діяльності служби засобів (близько 50 %) виділяє національний бюджет, решта коштів надходить за рахунок виконання робіт, продажу картографічної продукції, надання платних послуг. Крім того, для ведення усього комплексу земельно-кадастрових робіт у муніципалітетах діють свої місцеві (муніципальні) кадастрові служби. Повноваження держави і муніципалітетів чітко розділені – НЗС займається сільськогосподарськими землями (поза населеними пунктами), а муніципальні служби розпоряджаються земельними ресурсами на своїй території.

НЗС володіє інформацією про всю територію Фінляндії, і з врахуванням розвитку в країні телекомунікацій, у будь-якому місці країни можна отримати будь-яку інформацію про будь-яку земельну ділянку.

У Німеччині широко застосовується автоматизований кадастр для вирішення адміністративних завдань. Розробка інформаційної системи про землю передбачає використання різних методів отримання інформації:

• дигіталізація існуючих топокарт і планів;

• обробка матеріалів аерофотознімання;

• проведення наземного знімання.

Характерною особливістю кадастру Німеччини є встановлення критеріїв точності визначення координат межових знаків. Залежно від умов місцевості середня квадратична похибка положення межових пунктів повинна становити 0,03 - 0,08 м, для окремих малоцінних земель ця похибка не може бути нижчою, ніж 0,65 м. Межі міських земель визначаються з точністю до 5 см, приміських земель – до 10 см.

У країнах Східної Європи розвиток кадастру відбувається у двох основних напрямках: кадастр, як система управління і раціонального використання природних ресурсів; використання кадастру як однієї з систем оцінки земельних ресурсів, об’єктів житлової та промислової інфраструктури.

Кадастр у Польській республіці розвивається, здебільшого, в напрямку оцінки нерухомості, тобто оцінки земельних ділянок, водних ресурсів, будівель, інженерних споруд і комунікацій та їхньої реєстрації.

Сучасний кадастр Болгарії – це техніко-економічна комплексна система про підземні і наземні споруди та комунікації. Цей кадастр складається з трьох основних складових: центральний – призначений для створення кадастрового матеріалу на всю територію країни; територіальний – включає кадастрові роботи в рамках адміністративно-територіальних одиниць; відомчий – включає дані, які мають певний соціально-економічний інтерес для окремої галузі народного господарства.

У Росії виконавчі, контролюючі, дозвільно-регулюючі та інші функції з ведення державного земельного кадастру і державного обліку об’єктів, пов’язаних з земельними ділянками, здійснює Федеральна служба земельного кадастру Росії (як безпосередньо, так і через свої територіальні органи). Система державного земельного кадастру Росії містить дані про більш ніж 42,9 млн земельних ділянок. Поточні зміни фіксуються щоденно. Щороку в територіальні органи звертаються для постановки на облік і отримання довідок понад 4,5 млн заявників.

Формування концептуальних основ та економічних механізмів управління земельними ресурсами в Росії триває. З’являються нові принципи і методи, що дозволяють збільшити податкову базу і збір бюджетних коштів, залучити інвестиції в розвиток муніципальних утворень і регіонів, створити ефективну систему забезпечення прав і гарантій для суб’єктів земельних відносин.

У західних країнах, в основному, є два підходи до створення кадастрово-реєстраційних систем. Перший, дещо застарілий, базується на веденні дуальної системи кадастру та реєстрації прав. Це, якщо в країні існують дві паралельні системи: одна – кадастрова із обліковою кадастровою базою даних і друга – по реєстрації прав зі своєю базою даних реєстру прав. Ці системи функціонують паралельно, при цьому дублюється інформація, витрачаються додаткові кошти. До того ж виникають проблеми щодо узгодженості баз даних, їх синхронізації, забезпечення цілісності та ін.

Другий підхід, більш сучасний, полягає в наступному. Створюється єдина кадастрово-реєстраційна система з інтегрованою базою даних. Вона ведеться в одному офісі й забезпечує модель «одного вікна». Тут виконуються роботи з кадастрового обліку і роботи щодо ведення реєстру прав. Але всі вони виконуються на основі інтегрованої бази даних кадастрово-реєстраційної системи. Ця тенденція нині домінує в усьому світі. Там, де були дуальні системи, зараз виділяються значні кошти на проведення робіт з їх інтеграції.