3.2 Проблемы, возникающие при реализации права общей долевой собственности

Известно, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил преимущественной покупки. Несоблюдение указанных правил нарушает имущественное положение другого участника общей собственности и корреспондирует с возникновением права на защиту.

Законодатель закрепляет способы защиты прав в ст. 12 ГК РФ. Однако этот перечень не является исчерпывающим, что дает возможность прибегнуть к непоименованным способам защиты. Среди них следует отметить требование о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному с нарушением преимущественного права сособственников на покупку доли в праве общей долевой собственности. Осуществление такой возможности вытекает из необходимости реализации правомочия по распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности по соглашению всех ее участников, позволяет защитить нарушенное право и влечет возникновение права собственности. Кроме того, цель преимущественного права покупки - препятствовать возможности вступления третьих лиц в общность сособственников²³.

Право преимущественной покупки имеет внедоговорную правовую природу, оно возникает в силу закона. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Относительно сферы применения права преимущественной покупки в судебной практике сложилось несколько подходов. Согласно одному из них правило о преимущественном праве покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Так, суд первой инстанции, рассматривая иск о переводе прав и обязанностей приобретателя 1/2 доли в праве собственности на здание станции технического обслуживания автомобилей, сделал вывод о том, что внесение доли в уставный капитал общества не нарушает права истца как сособственника недвижимого имущества, не требует его предварительного уведомления, не наделяет его преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет ему возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав на отсутствие законных оснований для отмены решения и принятия по делу нового решения об удовлетворении иска на основании ст. 250 ГК РФ, которая к спорным правоотношениям неприменима. Обоснование заключалось в том, что внесение доли в праве общей собственности в уставный капитал хозяйственного общества по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, а также от договора мены такого имущества, поскольку в первом случае приобретается статус участника такого общества с правами и обязанностями, предусмотренными законом и учредительными документами общества, таким образом, имеет место встречное представление. Однако между ответчиком и обществом не заключался ни договор купли-продажи, ни договор мены²⁴. Уступка доли в праве собственности на спорный объект недвижимости на основании соглашения об уступке прав и обязанностей в счет исполнения обязательств по договору беспроцентного займа также не нарушает права сособственника недвижимого имущества, не требует его предварительного уведомления, не наделяет его преимущественным правом, не предоставляет возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя, равно как прав и обязанностей цессионария по договору уступки права требования²⁵. Еще одним примером может служить дело, получившее отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.11.2009 N 4795/09 по делу N А41-15487/08²⁶. Президиум ВАС РФ делает вывод о том, что, поскольку договор уступки права на получение квартир после сдачи жилых домов в эксплуатацию по своему содержанию не является сделкой купли-продажи доли в объектах, не завершенных строительством, к нему не подлежали применению положения статьи 250 ГК РФ, регулирующие вопросы о преимущественном праве покупки.

Согласно второму подходу правило о преимущественном праве покупки может применяться к спорным отношениям, квалифицированным не как отношения купли-продажи. Так, Верховный Суд РФ, рассматривающий жалобу об отмене судебного акта, утвердившего мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик в качестве оплаты задолженности передает (уступает) истцу долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - здание, указал, что в силу п. 2 ст. 246, п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ распоряжение участником долевой собственности своей долей, в том числе и способом, приведенным в утвержденном судом мировом соглашении, само по себе не противоречит закону, если не нарушаются права других участников долевой собственности на преимущественное приобретение этой доли²⁷. Это означает, что суд считает, что при наличии мирового соглашения истец мог защитить свои права предусмотренным п. 3 ст. 250 ГК РФ способом - путем предъявления иска о переводе на себя прав и обязанностей покупателя с соблюдением установленных для данной категории исков требований.

Еще одним примером второго подхода является решение, получившее отражение в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102²⁸. Суд кассационной инстанции удовлетворил исковое требование сособственника о переводе на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности, переданной ответчику другим сособственником в качестве отступного по денежному обязательству. В решении суда первой инстанции было отмечено, что преимущественное право покупки касается случаев купли-продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли. Отменяя вынесенное решение, суд кассационной инстанции указывает, что согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. При этом, как было указано судом кассационной инстанции, в данном случае квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ. Суд кассационной инстанции на основании ст. 431 ГК РФ квалифицировал передачу имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному договору как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения и сделал вывод, что при таком отчуждении имущества общества право истца на преимущественную покупку доли нарушено.

Рассматривая вопрос о сферах применения преимущественного права покупки, следует обратить внимание на то, что с 01.03.2015 правило о преимущественном праве покупки не применяется к случаям продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на этом участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении.

Таким образом, судебная практика относительно сферы применения права преимущественной покупки далеко не единообразна. Анализ показал наличие нескольких подходов. Согласно одному из них, правило о преимущественном праве покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Согласно другому правило о преимущественном праве покупки может применяться к спорным отношениям, квалифицированным не как отношения купли-продажи. Нарушение единообразия наблюдается как в системе судов общей юрисдикции, так и в системе арбитражных судов. Вместе с тем такие понятия, как "единство судебной практики" и "единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права", закреплены в ГПК РФ и АПК РФ, а обеспечение единства судебного правоприменения является важной задачей высших судов.

Нельзя обойти вниманием и тот факт, что в европейских странах прослеживается тенденция к расширению сферы действия права преимущественной покупки предоставлением возможности управомоченному лицу реализовать свое право при заключении обязанным лицом не только договора купли-продажи, но и ряда других сделок. В частности, высказываются суждения о возможности применения права преимущественной покупки при заключении договора мены (Tauschvertrag), кругового обмена (Ringtausch), дарения (Schenkung) (если оно имеет встречное предоставление), при внесении земельного участка в счет исполнения денежного обязательства (Leistungenan Erfullungs Statt), внесении земельного участка в качестве вклада в товарищество (Einbringung in eine Gesellshcaft), договоре строительства на земельном участке (Baurtragevertrag), договоре об оказании услуг (Dienstvertrage), договоре ренты (Verpfundungsvertrage), дружественной покупке (Freundschaftskaufe) (при покупке по более высокой цене с целью поддержки близкого человека)²⁹. Расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества есть неизбежный процесс и для отечественного законодательства. Это подтверждается соответствующими изменениями ГК РФ, а также наличием разных подходов в судебной практике. Определенным тормозом в развитии данной области служит отсутствие анализа данного института в зарубежных странах, а также тенденций его развития. Несомненно, расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества положительно скажется на защите имущественных интересов участников гражданских правоотношений.

Выводы по третье главе:

Общая собственность возникает при приобретении двумя и более субъектами неделимой вещи, или вещи, которая не может быть разделена по закону. К основаниям приобретения права общей собственности можно отнести также смешение родовых вещей и соединение вещей.

Конституция РФ гарантирует неприкосновенность собственности.

Разумеется, в отдельных случаях без изъятия имущества у собственника все-таки не обойтись. Однако всякий способ принудительного прекращения права собственности должен быть установлен законом (и только законом). Именно для этого и понадобилась в ГК гл. 15 "Прекращение права собственности". Статья 235 ГК содержит исчерпывающий (в отличие от норм гл. 14 ГК о приобретении права собственности) перечень возможных оснований прекращения права собственности, почти все из которых, за исключением трех приведенных в п. п. 2 - 4, - принудительные.

Судебная практика относительно сферы применения права преимущественной покупки далеко не единообразна. Анализ показал наличие нескольких подходов. Согласно одному из них, правило о преимущественном праве покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. Согласно другому правило о преимущественном праве покупки может применяться к спорным отношениям, квалифицированным не как отношения купли-продажи. Нарушение единообразия наблюдается как в системе судов общей юрисдикции, так и в системе арбитражных судов.

Расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества есть неизбежный процесс и для отечественного законодательства. Это подтверждается соответствующими изменениями ГК РФ, а также наличием разных подходов в судебной практике. Определенным тормозом в развитии данной области служит отсутствие анализа данного института в зарубежных странах, а также тенденций его развития. Несомненно, расширение сферы применения права преимущественной покупки имущества положительно скажется на защите имущественных интересов участников гражданских правоотношений