Глава 1. Общая долевая собственность: понятие и сущность

1.1 Ретроспективный анализ развития института общей долевой собственности

Одним из самых древних институтов права, который находит свои истоки еще в римском праве это институт общей долевой собственности.

Нормы, осуществляющие правовое регулирование общей долевой собственности, историки находят как и в Русской Правде, так и в Соборном Уложение, так же следы данных норм содержаться в Своде законов гражданских, но необходимо отметить, что системы данных норм не существовало, как правило, данные нормы были расположены хаотично, и отражали лишь примеры общей долевой собственности

Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 г.² (далее - ГК 1922 г.) был первым системным актом, который регулировал правоотношения, возникающие в результате осуществления общей долевой собственности. Этот нормативный акт, впервые законодательно определил понятие общей собственности.

Ст. 61 устанавливала, что право собственности может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность)³.

Этот законодательный акт не разделял общую собственность на долевую и совместную, однако доктринально такое разделение уже осуществляется.

Значительный шаг вперед в вопросе регулирования общей долевой собственности был сделан с принятием Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 г.⁴ (далее - ГК 1964 г.). Данный кодифицированный акт содержит 12-ю главу, посвященную общей собственности, носящую одноименное название. Глава насчитывает 19 статей и детально регулирует достаточно большой круг вопросов, включая отдельные виды права общей собственности.

В постсоветский период непродолжительное время на территории РФ действовали Основы гражданского законодательства 1991 г., которые содержали единственную статью, регулирующую общую собственность, весьма фрагментарно.

В настоящее время продолжается реформирование этого института Так п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в первоначальной редакции предполагал получение согласия от всех сособственников при регистрации права на долю, при этом такое согласие могло быть выражено каждым сособственником в регистрирующем органе или заверено нотариально. Однако это входило в противоречие с действующими в то время нормами ГК РФ, системное толкование ст. 250 которого указывает на то, что собственник не должен спрашивать разрешения о продаже доли у сособственников, он обязан предложить им купить долю. Они либо приобретают долю, либо отказываются от ее покупки, и тогда собственник вправе продавать ее другим лицам, уже не спрашивая их согласия на подобную сделку. Но установленные правила государственной регистрации фактически способствовали нарушению прав добросовестного собственника доли, поскольку его сособственники могли уклоняться от выражения своего согласия, что приводило к приостановлению государственной регистрации права на несколько месяцев, а это могло стать причиной убытков.

Поэтому первым изменением, которое было внесено в Закон N 122-ФЗ, было именно устранение этого противоречия с ГК РФ. Федеральный закон от 05.03.2001 N 20-ФЗ "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изменил порядок государственной регистрации. Изменение предполагало необходимость представления документов, которые свидетельствовали о том, что процедура информирования сособственников о продаже доли соблюдена.

Однако на этом история изменений нормы о порядке государственной регистрации права общей собственности не закончилась.

Следующие изменения предполагали, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Последние изменения в части регулирования порядка регистрации права общей собственности на недвижимое имущество были внесены в 2016 году (Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), новая редакция породила достаточно большое количество разночтений о порядке применения данной нормы. Интересующий нас абз. 1 новой редакции п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ звучит теперь так: "Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению".

Таким образом, согласно предыдущей редакции нотариальное удостоверение требовалось при отчуждении доли только постороннему лицу, теперь, в новой редакции, - при любом отчуждении долей, в том числе и в ситуации, когда отчуждаются все доли, требуется обязательная нотариальная форма.

Подводя итог, нельзя не отметить, что институт общей долевой собственности прошел многовековую историю, был востребован и актуален для различных времен и эпох. Не утратил он своей актуальности и сегодня, о чем свидетельствует расширение сферы его применения, например за счет распространения права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и собственников комнат в коммунальных квартирах, закрепленного ЖК РФ 2005 г⁵.