- •1. Нормативно – методичне забезпечення грошової оцінки землі
- •Законодавчо – нормативне забезпечення грошової оцінки земель в Україні
- •Плата за землю регламентується розділом XIII та підрозділом 6 розділу XX Податкового кодексу України .
- •1.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •1.4. Економіко-планувальне зонування території та методика визначення, зонального коефіцієнту
- •1.5. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •1.6. Методичні підходи до експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •2. Характеристика природно - територіальних умов населених пунктів Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області
- •2.1. Загальні відомості про населені пункти
- •2.2. Природно – кліматичні умови
- •2.3 Характеристика грунтового покриву території населених пунктів
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів Межиріцької сільської ради
- •3.2. Принцип економіко – планувального зонування території населених пунктів
- •3.3. Характеристика локальних факторів оцінки
- •3.4. Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь
- •3.5. Приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки
- •4. Експертна грошова оцінка земельної ділянки
- •4.1. Характеристика об’єкта оцінки та аналіз ринку земельних ділянок подібного цільового призначення
- •4.2. Аналіз ефективності використання земельної ділянки
- •4.3. Обґрунтування методів оцінки
- •Класифікація підходів та методів грошової оцінки земельних ділянок у відповідності до « Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»
- •4.4. Оцінка вартості земельної ділянки за методом прямого порівняння з аналогами продаж
- •4.5. Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом
- •Оцінка вартості земельної ділянки методом залишку для землі
- •4.7. Узгодження результатів оцінки
- •5. Соціально – економічна ефективність здійснення грошової оцінки земель населених пунктів (с. Межиріч, с. Гостробури) Межиріцької сільської рада Лебединського району Сумської області
- •Розрахунок земельного податку в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради
- •6 Охорона праці та безпека в надзвичайних ситуаціях
- •6.1. Охорона праці
- •6.2. Безпека в надзвичайних ситуаціях
- •7. Охорона довкілля
- •Висновок
- •Анкета експертної оцінки території с. Межиріч
- •Опис меж економіко – планувальних зон
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Грошова оцінка земель різного функціонального призначення у розрізі економіко – планувальних зон
- •Розрахунок грошової оцінки 1 кв. М земель населених пунктів Межиріцької сільської ради
- •Розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки
- •Список використаної літератури
4.3. Обґрунтування методів оцінки
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, що забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. У відповідності з Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраним методичним підходом одного чи декількох методів оцінки. Класифікаційна характеристика методологічних підходів і методів оцінки земельних ділянок різного функціонального призначення відповідно до вимог Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок приведена в таблиці 23.
Таблиця 23
Класифікація підходів та методів грошової оцінки земельних ділянок у відповідності до « Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»
Методичний підхід |
Метод оцінки в рамках методичного підходу |
Техніка та порядок розрахунків |
1 |
2 |
3 |
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок. |
Метод попарного порівняння (зіставлення) |
Пряме порівняння з вартістю раніше проданих ділянок-аналогів з наступним внесенням поправок. |
Метод статистичного аналізу ринку |
Застосування кореляційно-регресійних моделей вартості ділянок на підставі методів математичної статистики та факторного аналізу. |
|
Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД). |
Інвестиційний метод |
Капіталізація ЧОД, отриманого від надання земельної ділянки в оренду. |
Метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) |
Капіталізація доходів від використання земельної ділянки, відмінного від оренди, власником або користувачем. |
|
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення. |
Економічний метод |
Залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора. |
Метод співвіднесення (перенесення) |
Визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки. |
|
Пряма чи непряма капіталізація чистого операційного (ЧОД) або рентного доходу (ЧРД) у поєднанні з підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення. |
Метод залишку для землі |
Різниця між поточної вартістю капіталізованого ЧОД або ЧРД з поліпшеної земельної ділянки і вартістю земельних поліпшень. |
Метод розподілення доходу |
Капіталізація за ставкою, визначеною для землі, різниці між ЧОД від наданої в оренду поліпшеної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. Очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень. |
|
Комбіноване використання підходів щодо зіставлення цін продажу подібних ділянок, капіталізації ЧОД або ЧРД та урахування витрат на земельні поліпшення. |
Метод розвитку (можливого використання) |
Різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання земельної ділянки і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання. |
Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки. Відповідно до Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, при оцінці земельної ділянки може застосовуватися поєднання декількох методичних підходів.
Виходячи з наявності та достовірності інформації про об'єкт оцінки, яка є у розпорядженні, найбільш прийнятним буде застосування наступних методів оцінки:
метод прямого порівняння з аналогами продаж;
інвестиційний метод;
метод залишку для землі.