- •1. Нормативно – методичне забезпечення грошової оцінки землі
- •Законодавчо – нормативне забезпечення грошової оцінки земель в Україні
- •Плата за землю регламентується розділом XIII та підрозділом 6 розділу XX Податкового кодексу України .
- •1.3. Методика визначення середньої (базової) вартості земель населеного пункту
- •1.4. Економіко-планувальне зонування території та методика визначення, зонального коефіцієнту
- •1.5. Методика визначення локальних коефіцієнтів та коефіцієнта функціонального використання.
- •1.6. Методичні підходи до експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення
- •2. Характеристика природно - територіальних умов населених пунктів Межиріцької сільської ради Лебединського району Сумської області
- •2.1. Загальні відомості про населені пункти
- •2.2. Природно – кліматичні умови
- •2.3 Характеристика грунтового покриву території населених пунктів
- •3. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів Межиріцької сільської ради
- •3.2. Принцип економіко – планувального зонування території населених пунктів
- •3.3. Характеристика локальних факторів оцінки
- •3.4. Розрахунок нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь
- •3.5. Приклади визначення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки
- •4. Експертна грошова оцінка земельної ділянки
- •4.1. Характеристика об’єкта оцінки та аналіз ринку земельних ділянок подібного цільового призначення
- •4.2. Аналіз ефективності використання земельної ділянки
- •4.3. Обґрунтування методів оцінки
- •Класифікація підходів та методів грошової оцінки земельних ділянок у відповідності до « Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок»
- •4.4. Оцінка вартості земельної ділянки за методом прямого порівняння з аналогами продаж
- •4.5. Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом
- •Оцінка вартості земельної ділянки методом залишку для землі
- •4.7. Узгодження результатів оцінки
- •5. Соціально – економічна ефективність здійснення грошової оцінки земель населених пунктів (с. Межиріч, с. Гостробури) Межиріцької сільської рада Лебединського району Сумської області
- •Розрахунок земельного податку в межах населених пунктів Межиріцької сільської ради
- •6 Охорона праці та безпека в надзвичайних ситуаціях
- •6.1. Охорона праці
- •6.2. Безпека в надзвичайних ситуаціях
- •7. Охорона довкілля
- •Висновок
- •Анкета експертної оцінки території с. Межиріч
- •Опис меж економіко – планувальних зон
- •Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф)
- •Грошова оцінка земель різного функціонального призначення у розрізі економіко – планувальних зон
- •Розрахунок грошової оцінки 1 кв. М земель населених пунктів Межиріцької сільської ради
- •Розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки
- •Список використаної літератури
4.2. Аналіз ефективності використання земельної ділянки
При проведенні експертної оцінки нерухомого майна, включаючи експертну грошову оцінку земельних ділянок, обов'язковим етапом є аналіз ефективності використання забудованої земельної ділянки, від якої залежить її вартість. В загальному вигляді вартість ділянки в залежності від поставлених завдань може розраховуватись або при існуючому, або при альтернативному використанні.
У відповідності з Національним стандартом №2 «Оцінка нерухомого майна», існуюче використання – це фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки, існуюче використання не завжди погоджується з ринковими принципами і базою оцінки. Тому йому можуть відповідати неринкові види вартості (наприклад інвестиційна, спеціальна). Альтернативне використання – це можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу кращого та найбільш ефективного використання об'єкту оцінки.
Критерієм кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки при альтернативних видах діяльності є максимум прибутку (доходу), отриманого суб'єктом господарювання – землекористувачем, за умови, що данний вид діяльності є юридично законний, фізично можливий і фінансово здійсненним. У цьому випадку досягається максимальна ринкова вартість об'єкта оцінки (земельної ділянки).
У сучасних соціально-економічних умовах України і з урахуванням обмежень цивільно-правового характеру, що звичайно присутні на первинному земельному ринку, принцип кращого та найбільш ефективного використання доцільно розглядати в такій інтерпретації, яка поєднує в собі альтернативне і фактично існуюче використання. Альтернативне користування пов'язане з можливим перепрофілюванням земельної ділянки на більш ефективні види підприємницької діяльності, поточне користування – з поліпшенням фінансово-господарських результатів за рахунок проведення оптимізаційних організаційно-технічних заходів без зміни цільового призначення об'єкта аналізу. Повертаючись до оцінюваної земельної ділянки треба констатувати, що за категорією земель земельна ділянка належить до земель роздрібної торгівлі та комерційних послуг. Характер розташування, існуюча забудова, деякі інші споживчі характеристики, а також історичний досвід землекористування роблять недоречними розгляд альтернативних видів господарської діяльності по за рамками земель комерційного використання (наприклад, такої яка за УКЦВЗ відноситься до промислової). Тобто зміна категорії земель при аналізі кращого та найбільш ефективного використання не розглядається.
Інша справа – характер цільового призначення в рамках однієї категорії. Тут дійсно можуть бути варіанти організації різних, можливо, більш ефективних, видів господарської діяльності. Що стосується об'єкта оцінки, то говорити про зміну цільового призначення ділянки є недоцільним. Місце розташування ділянки у центрі населеного пункту, як найкраще відповідає цільовому призначенню об'єкта 1.11.3 – землі для роздрібної торгівлі та комерційних послуг. До того ж на даній ділянці розташований існуючий магазин.
Отже, фактичне використання ділянки є практично можливим, юридично законним, і може бути достатньо ефективним враховуючи її місцеположення.