3.2. Принцип економіко – планувального зонування території населених пунктів

Коефіцієнт місце розташування окремої земельної ділянки Км відображає її відносну цінність (вартість) в межах території населеного пункту. Даний коефіцієнт є добутком трьох коефіцієнтів Км1, Км2 та Км3, які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей розташування земельної ділянки. Оскільки коефіцієнт Км1 доцільно враховувати на стадії визначення базової вартості земель населеного пункту, у подальшому при визначенні коефіцієнту місце розташування земельної ділянки ми матимемо справу лише з коефіцієнтами Км2 та Км3.

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за ренто утворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість ті інші соціально – економічні переваги від використання земель населених пунктів.

Процедура економіко – планувального зонування передбачає:

• аналіз природно – планувальних особливостей території населених пунктів як просторової бази;

• виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

• пофакторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;

• об’єднання земельнооціночних одиниць в економіко – планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.

Нормативна грошова оцінка населених пунктів Межиріцької сільської ради передбачає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально – планувальних, соціально – економічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування території населених пунктів, що в кінцевому результаті, визначає якість території окремих їх частин.

Після аналізу існуючої ситуації, на основі вивчення та аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурного обстеження території населених пунктів Межиріцької сільської ради було виділено в с. Межиріч – 9, с. Гостробури - 1 оціночних районів. Основні їх характеристики наводяться в таблиці 13.

Таблиця 13

Земельнооціночна структуризація території населених пунктів Межиріцької сільської ради

Номер оціночного району	Території, що входять в район	Площа, га	Коротка характеристика
1	2	3	4
с. Межиріч
1	Землі житлової забудови (квартали 1-10), землі рекреаційного призначення, сільськогосподарські угіддя	66,6	Західна частина населеного пункту
2	Землі житлової забудови (квартали 11-27, 29), землі рекреаційного призначення, землі транспорту і зв’язку, сільськогосподарські угіддя	84,0	Західна частина населеного пункту
3	Землі житлової забудови (квартали 28,30-40,42-44,47,48,50,55-57), землі транспорту і зв’язку, землі громадського призначення, землі рекреаційного призначення, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	139,9	Квартали села, що прилягають до центру з заходу
4	Землі житлової забудови (квартали 41,45,46,49,61,62,82,83,142-156), землі рекреаційого призначення, землі комерційного призначення, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	195,6	Квартали села, що прилягають до центру з півночі

Продовження таблиці 2

1	2	3	4
5	Землі житлової забудови (квартали 51,52,58,59,60,63-81,84,85), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	115,2	Центральна частина села
6	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	7,8	Північна частина населеного пункту
7	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	103,0	Північна частина населеного пункту
8	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	129,7	Квартали села, що прилягають до центру зі сходу
9	Землі житлової забудови (квартали 10-14,17,23,27), землі громадського призначення, інші землі, землі під виробничими дворами, сільськогосподарські угіддя	75,7	Південна частина населеного пункту
	Разом	917,5
	с.Гостробури
1	Землі житлової забудови, сільськогосподарські угіддя, землі рекреаційного призначення	25,4	В район включена вся площа села
	Разом	25,4

Кожна загальнооціночна одиниця характеризується за такими факторами:

1. Доступність. Ця характеристика включає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.

2. Рівень інженерно – транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристика включає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, довжину та щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиції місткості зон впливу, оцінку зелених насаджень загального користування та спеціального призначення.

3. Рівень розвитку сфери обслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінку забезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності різноманітності їх функцій.

4. Екологічна якість території, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря, води, ґрунтів, рівнем цього забруднення, а також витрати пов’язаними з їх усуненням.

Кінцевим результатом економіко – планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2, який є добутком пофакторних оцінок пп. 1 – 6 з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів. Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Межі та кількість економіко – планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 не є наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Неодмінною умовою економіко – планувального зонування є виділення земелеоціночних одиниць (оціночних районів) – територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка властивостей земель населених пунктів. Слід пам’ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його господарського профілю, адміністративного статусу і соціально – культурного потенціалу. Чим детальніша землеоціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Оціночні райони, як правило, виділяються у встановлених межах населених пунктів. Вони визначаються: магістралями загальноміського та районного рівня, природними обмеженнями (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках – межами ділянок виробничих підприємств.

Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх землеоціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту.

Методика оцінки окремих факторів, які впливають на величину зонального коефіцієнту Км2 базується на розрахунку окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту. Алгоритм розрахунку відповідає таким умовам:

1. Значення кожного індексу розраховується від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення приймається за 1,0).

2. Механізм зважування окремих факторів ґрунтується на методах багатомірної статистики та експертної оцінки кожного фактора.

3. Граничні значення коефіцієнта Км2 вкладаються у діапазон значень таблиці 3.6. «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів».

Для встановлення економіко – планувальних зон був застосований експертний метод оцінки оціночних районів кожного населеного пункту, який полягає в наступному:

1. Заповнення анкети експертної оцінки для с. Межиріч, що включає 12 факторів, які можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Ії.

2. Оцінка окремого фактора встановлюється за 5 – бальною шкалою, при цьому «5» балами оцінюється найкраще значення фактора, а балом «1» – його найгірше значення.

3. Визначення суми балів оцінки факторів.

4. Визначення середнього балу по кожному району та середньозваженого балу.

Анкета експертної оцінки території с. Межиріч приведена в додатку Б.

Розрахунок комплексного індексу цінності території оціночних районів Ії здійснюється шляхом зважування окремих індексів, які були розраховані в результаті пофакторної оцінки. Для визначення зважувальних (каліброваних) коефіцієнтів був застосований метод кореляційного аналізу (зважувались коефіцієнти парної кореляції між значеннями окремих індексів).

5. Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:

(14)

де Іі – комплексний індекс цінності оціночного району;

Іс – середній бал оціночного району;

І – середньозважений бал по селу.

Враховуючи, що площа села Гостробури відносно мала і природно-планувальні особливості території однорідні, вся площа села включена в один оціночний район.

У зв’язку з цим, комплексний індекс (Іі) цінності району прийнятий за 1,0, відповідно Км2 дорівнює 1,0.

Наступною стадією виконання оцінки земель є економіко – планувальне зонування території – об’єднання оціночних районів в економіко – планувальні зони. При об’єднанні оціночних районів в економіко – планувальні зони враховувалась дія трьох факторів:

1. Суміжність районів.

2. Переважно однотипне функціональне використання

3. Близькість значення індексів Іі.

Враховуючи ці фактори оціночні райони об’єднують у економіко – планувальні зони. Основні їх характеристики наводяться в додатку 6. Значення зонального коефіцієнту Км2 для економіко – планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів.

Розрахунок комплексного індексу Іі, значення коефіцієнта Км2 та грошова оцінка 1 кв. м. землі в межах економіко – планувальних зон приведений в додатку 3.