4. Експертна грошова оцінка земельної ділянки

Об'єктом оцінки є забудована земельна ділянка комерційного призначення, яка розташована під об'єктом нерухомо­сті (нежитлове приміщення). Земельна ділянка розташована на землях Межиріцької сільської ради за адресою: с.Межиріч, Межиріцької сільської ради, Лебединського району, Сумської області.

4.1. Характеристика об’єкта оцінки та аналіз ринку земельних ділянок подібного цільового призначення

Земельна ділянка розташована на вул. Радянській, що за територіальною ознакою знаходиться в ме­жах с.Межиріч, в центральній частині населеного пункту, в зоні житлової та громадської забудови. Ділянка не має схилу. Під'їзд здійснюється по дорозі з твердим покриттям.

Відстань від об'єкту оцінки до:

• центру с.Межиріч – 0,3 км;

• до автовокзалу (до зупинки міжміського транспорту) – 0,3 км;

• до залізничного вокзалу – 15,0 км;

• до адміністративного центру району (м. Лебедин) – 15,0 км;

Земельна ділянка, яка відведена для розміщення та обслуговування нежитлового приміщення межує: з півдня – з землями громадянина ПІБ, з півночі – землі Межиріцької сільської ради (вул. Радянська).

Категорія земель – землі житлової та громадської забудови. Функціонально – цільове використання ділянки - ко­мерційне (код за УКЦВЗ 1.11.3 – землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг). Фактично ділянка використову­ється для обслуговування нежитлового приміщення.

Земельна ділянка має форму неправильного багатокутника. Межі ділянки проходять по умовній межі. Проходи на ділянці мають замощення тротуарною плиткою.

За результатами інвентаризації загальна площа земельної ділянки, що оцінюється, визначена в розмірі 347 м², характеристика земельної ділянки наведена в таблиці 21.

Таблиця 21

Характеристика земельної ділянки, що оцінюється

Характеристика	Площа
під капітальною забудовою, м2	347
під проходами, площадками та проїздами, м2	-
загальна площа, м2	347

Рельєф ділянки спокійний, заболочення відсутнє, схил відсутній, небезпечні екзогенні процеси не спостерігаються, техногенного забруднення не має.

Обмеження та сервітути на земельну ділянку не зареєстровані.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2012 р. становить 46730,49 грн. (додаток З).

Згідно Технічного паспорту на нежитлове приміщення, розташоване за адресою: с.Межиріч, Лебединського району, Сумської області, сумарна забудована площа становить 347 м².

Для проведення експертної оцінки були взяті фрагменти технічного паспорту БТІ. Технічний та морально-функціональний стан поліпшень земельної ділянки визначений як гарний. Об'ємно-планувальні та технічні характеристики будівлі, рівень її інже­нерного та санітарно-гігієнічного облаштування відповідають сучасним вимогам, що пред'являються до об'єктів комерційного призначення, зокрема магазинів, кафе, тощо. На території ділянки знаходиться одноповерхове з цокольним поверхом нежитлове приміщення. Будівля має три входів, з дверними дерев'яними двійними отворами, а також дерев'яними подвійними зрешеченими отворами. Загальна характеристика приміщення наведена в таблиці 22.

Таблиця 22

Загальна характеристика приміщення

Назва конструктивного елемента	Характеристика
Нежитлове приміщення
Фундаменти і цоколь	Бетонний
Стіни і перегородки	Стіни – цегляні, зовнішнє оздоблення фасадна плитка, перегородки – цегляні
Перекриття	Залізобетонні
Покрівля	Сумісний
Стан під'їзду та зовнішнє обладнання	під'їзд знаходиться в чистому вигляді, заасфальтований, замощення тротуарноюплиткою; місце стоянки передбачене
Вихід вікон	На всі сторони приміщення
Додаткові системи безпеки	Відсутні
Підлога	Кахельна плитка, килимове покриття
Прорізи	Віконні: подвійні дерев'яні зарешечені; дверні: вхідні - дерев'яні різні, внутрішні - дерев'яні фільончасті
Внутрішнє оздоблення	Штукатурка, пофарбована, шпалери, керамічна плитка

Активна стадія приватизації земель несільськогосподарського призначення в Україні почалася наприкінці 1990-х років - значно пізніше початку приватизації державного та комунального майна. На сьогоднішній день земельний ринок України перебуває в стадії активного формування, але у своєму розвитку він відстає від більш сталого ринку нежитлової нерухомості.

На сьогодні характерними ознаками земельного ринку в Україні є те, що однакові за функціональним призначен­ням, фізичними, технічними характеристиками земельні ділянки, розташовані в порівняних за статусом населених пунктах країни, мають різну вартість. Це зумовлено неоднаковою купівельною спроможністю учасників ринку в різних регіонах країни, балансом попиту-пропозиції та багатьма іншими ринковими факторами. Таку ж регіональ­ну диференціацію мають ринок житла та ринок нежитлової нерухомості.

Вартість земельних ділянок виробничого призначення менш залежна від впливу статусу населеного пункту. Іще одна очевидна тенденція полягає в збільшенні варіації цін у межах населеного пункту відповідно до збільшення розміру населених пунктів.

Визначальним фактором ціноутворення на земельному ринку є місце розташування ділянки: чим більш вигідно розташований об'єкт - тим більше прибутку може отримати власник від його використання. Ця закономірність знаходить відображення в залежності цін на землю від статусу населених пунктів: обмежена пропозиція ринку та підвищений попит на земельні ділянки в великих містах, де рівень прибутковості об'єктів нерухомості на порядок вищий, ніж у середніх і малих населених пунктах, зумовлюють вищі ціни на землю.

В залежності від форм власності й способу обігу ділянок земельний ринок ділиться на первинний (приватизацій­ний) і вторинний. За категорією земель та цільовим призначенням ділянок первинний ринок диференціюється на ринок земель громадської та житлової забудови, земель комерційного призначення, земель промисловості, транс­порту, зв'язку, земель рекреаційного та іншого функціонального використання. В контексті завдань та об'єкта цієї оцінки в подальшому аналізується інформацію, яка стосується ви­ключно земельних ділянок, наданих для комерційної діяльності, та виробничо-промислового призначення. Під землями комерційного використання розуміються ділянки, на яких розташовані об'єкти доходної нерухомості (як правило, це підприємства роздрібної та оптової торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, АЗС, офісні будівлі, майстерні, виробничі приміщення тощо).

Найвищі ціни мають ділянки комерційного призначення. Найбільш активно здійснювалась приватизація невеликих за площею ділянок.Реформа відносин власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення на Сумщині почалася в 1996 році, коли відбулися перші земельні аукціони з продажу права довгострокової оренди земельних ділянок комерційного використання. За 2009 р. Сумська область була на третьому місці за кількістю продаж прав на оренду земельних ділянок.

Ринок землі Лебединського району є самим динамічним у області. Приватизація тут розпочалася ще у 1997 p., всього на тери­торії міста за цей період (1997-2012 pp.) було продано у власність 205 земельних ділянок несільськогосподарського (в основному комерційного) призначення, в тому числі 19 з них були продані через земельні аукціони на конкурен­тних засадах. Також на умовах аукціону станом на початок 2012 р. було продано право оренди 8 земельних діля­нок. Хоча ринок земельних ділянок Лебединського району є одним з розвинутих в області ціни на первинному земельному ринку тут середні по області. У 2011 р. середньоарифметична вартість ділянок комерційного призначення склала 45,355 грн./м². Максимальна ціна складала 96,53 грн./ м², найменша 20,53 грн./м² (комерційне призначення).