95. Ипотека как разновидность залога: понятие и особенности.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом

Особенности:

- Ипотека возникает с момента заключения договора об ипотеке, а в случае ипотеки в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.

- Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит гос регистрации в ЕГРП.

- Предмет - недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, а именно:

1. Зем участки в частной собств-ти - право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие

2. Предприятия,. - право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором

3. Здания, сооружения - допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка

4. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир.

5. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

6. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

7. Объекты незавершенного строительства.

8. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения (по кредитному договору, по договору займа или основанное на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда) и срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В случае если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки и размеры соответствующих платежей либо условия, позволяющие их определить.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой требования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в общей твердой сумме. В последнем случае обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем указанную сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

По общему правилу условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя. Исключение составляют случаи, когда закладная выдается при ипотеке в силу закона.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — это залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав .

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству