Вопрос 27. Ипотечное кредитование и его особенности.

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собст­венностью. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, предоставляющих заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, покупающих недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования: если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения фин рес-сов.

Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источни­ков долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков.

Рассмотрим некоторые особенности ипотечного кредитования в РФ:

1. Процентная ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке: в валюте - 9-11% годовых, в рублях - 10-14%. Тут нужно отметить, что аналитики рекомендуют брать кредит в рублях, если человек не уверен, какую валюту предпочесть потому, что живем-то мы в рублевой экономике.

2. Если дом только строится, то ставка кредита может составить 10-12% годовых в валюте и 10,5-17% в рублях.

3. Некоторые банки предлагают программы с начальным взносом 5%.

4. При выдаче кредита придется оформить несколько видов страховок: личное страхование, страхование приобретаемой квартиры, страхование риска потери права собственности и др. Общая сумма всех страховых взносов около 2% стоимости квартиры.

Кроме того, заемщик может воспользоваться услугами агентств по жилищному кредитованию, а также ипотечных брокерских компаний. Последние могут помочь заемщику, выполняя не только консультационные функции, но и задачи риэлтеров.

Вопрос 28. Организация работы по предоставлению ипотечных кредитов

Для снижения операционного и других рисков при организации ипотечного жилищного кредитования в банке очень важна разработка методологии предоставления и обслуживания данного вида кредитов.

Методология ипотечного жилищного кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

• процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита;

• процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;

• процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.

Сюда же следует отнести формы внутрибанковских документов, сопровождающих все вышеуказанные процедуры.

Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы, однако целесообразно выделить общие принципы всех подходов:

• Тщательный анализ на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика.

• Системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения).

• Изучение личности потенциального заемщика.

Во внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.

Одной из основных таких методик, касающихся заемщика ипотечного жилищного кредита, является методика экспертной оценки платежеспособности, которая предусматривает использование экспертных оценок, как правило, основанных на оценке ряда количественных и качественных характеристик:

1. Количественные характеристики:

   1. PTI (payment to income) – отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период (max 40%);

   2. OTI (obligations to income) – отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период (max 50%);

   3. Достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание;

2. Качественные характеристики:

   1. Доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:

• Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину.

• Наличие неденежных активов

• Наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса

2. Стабильность занятости;

3. Кредитная история.

На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как «стабильных» (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и «нестабильных»(существенный риск невозврата кредита).

Предоставление ипотечного жилищного кредита включает в себя три процедуры:

1. Оформление страховых документов.

2. Оформление кредитных и банковских документов.

3. Оформление купли-продажи и/или ипотеки квартиры.

Обслуживание ипотечного жилищного кредита включает в себя процедуры по:

1. мониторингу исполнения обязательств заемщика;

2. мониторингу состояния заложенного имущества;

3. мониторингу финансового состояния заемщика и поручителя(ей).