5.6. Закладная

Закладная – это именная ценная бумага, которая может быть выда­на на основании договора об ипотеке (залоге недвижимос­ти), и удостоверяющая следующие права ее законного владельца (залогодержателя)¹¹⁶:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Первоначальным держателем закладной является залого­держатель. При наличии последующих залогов по договору об ипотеке только первоначальный залогодержатель имеет пра­ва на закладную¹¹⁷. Договор об ипотеке может не предусматривать выдачи закладной, но зак­ладная может быть выдана лишь при наличии соответствую­щих положений в договоре об ипотеке.

Закладная является именной ценной бумагой, однако законодательство в качестве способа передачи прав по закладной предусмотрело передаточную надпись, что характерно для ордерных ценных бумаг. Однако при этом передаточная надпись на закладной не является индоссаментом. Передающие закладную лица не являются индоссантами и не несут предусмотренной для индоссантов солидарной ответ­ственности перед владельцем закладной.

Закладная не может быть выдана, если предметом ипоте­ки являются предприятие как имущественный комплекс или право аренды указанного имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент ¹¹⁸.

Закладная должна содержать¹¹⁹:

1. слово «закладная», включенное в название документа;

2. имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залого­датель – юридическое лицо;

3. имя первоначального залогодержателя и указание ме­ста его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4. название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипоте­кой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обяза­тельства;

5. имя должника по обеспеченному ипотекой обязатель­ству, если должник не является залогодателем, и указание ме­ста жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;

6. указание суммы обязательства, обеспеченной ипоте­кой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7. указание срока уплаты суммы обязательства, обеспе­ченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по час­тям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих оп­ределить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8. название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9. денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10. наименование права, в силу которого имущество, явля­ющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орга­на, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды;

11. указание на то, что имущество, являющееся предме­том ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено ника­ким из подлежащих государственной регистрации прав тре­тьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12. подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обя­зательству;

13. сведения о времени и месте нотариального удостове­рения договора об ипотеке, а также сведения о государствен­ной регистрации ипотеки;

14. указание даты выдачи закладной первоначальному за­логодержателю.

Отсутствие хотя бы одного из этих реквизитов влечет за собой недействительность закладной. Залогодержатель в та­ком случае не может быть зарегистрирован органами юсти­ции, осуществляющими государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве владельца закладной. Закладная не теряет юридичес­кой силы при наличии дополнительных условий, которые имеют то же значение, что и обязательные реквизиты.

При несовпадении содержания закладной и договора об ипотеке следует руководствоваться содержанием закладной. Залогодатель обязан устранить несоответствие закладной ос­новному обязательству и договору об ипотеке путем замены закладной новой¹²⁰.

Законный владелец закладной вправе основывать свои права на закладной лишь в случае, когда все листы закладной пронумерованы, скреплены печатью и нотариально удостове­рены с указанием времени и места удостоверения договора об ипотеке. Отдельные листы каких-либо прав у владельца зак­ладной не порождают¹²¹.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержа­теля с указанием его имени и места жительства, а если вла­дельцем закладной является юридическое лицо – его наиме­нования и места нахождения¹²².

Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании¹²³:

• совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока¹²⁴;

• документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

• решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Залогодержатель вправе по своему выбору уступить свои права другому лицу:

• по договору об ипотеке;

• по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству);

• на основании заклад­ной¹²⁵.

Однако в том случае, когда права залогодержателя удос­товерены закладной, уступка прав по договору об ипотеке или обязательству, обеспеченному ипотекой, не допускается. Та­кая сделка признается ничтожной¹²⁶.

Так как закладная удостоверяет право залога, то на неё распространяется действие §3. Залог ГК РФ. В исключение из общего правила о ценных бумагах со­держание закладной может быть изменено. Так, в случае частичного исполнения основного обязательства либо гибели предмета ипотеки залогодателю по соглашению с залогодер­жателем (другим законным владельцем закладной) предостав­лено право замены предмета ипотеки.

При заключении соглашения об изменении предмета ипотеки и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается¹²⁷:

• либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

• либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Закладная, как и любая ценная бумага, должна быть предъявлена ее владельцем для осуществления прав, закреп­ленных в закладной, обязанному лицу. Так, в случае залога зак­ладной залогодержатель обязан предъявить ее должнику (либо залогодателю, если он является третьим лицом), с тем чтобы он мог выполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, либо получить обеспечение своих требований из сумм, выру­ченных при реализации предмета ипотеки.

В случае исполнения обязательства, обеспеченного ипо­текой, прекращение ипотеки удостоверяется путем передачи закладной залогодателю (должнику).

Исполнение основного обязательства влечет за собой ан­нулирование закладной путем простановки на ней органами, осуществлявшими регистрацию ипотеки, штампа «погашено».

Закладная как ценная бумага может быть предметом граж­данско-правовых сделок, в том числе на рынке ценных бу­маг. В связи с этим ФКЦБ РФ были утверждены методические ре­комендации по применению профессиональными участни­ками рынка ценных бумаг ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)»¹²⁸. Данные рекомендации, в частности, содержат положение о том, что профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными  с учетом требований, установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закладные могут использоваться в качестве базового акти­ва с целью выпуска их собственником или доверительным уп­равляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, уста­навливаемых Федеральной службой по финансовым рынкам.

Выдача одним лицом двух или более закладных не явля­ется их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке ценных бумаг». В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная составляется, вы­дается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом. Реестровый учет владельцев закладных не ведется.

В целях снижения риска наступления неблагоприятных имущественных последствий ФСФР рекомендует инвесторам, а также професси­ональным участникам рынка ценных бумаг обращать внима­ние на текст и обязательные реквизиты закладных, содержа­ние которых может свидетельствовать о степени риска таких ценных бумаг.

К высокорискованным закладным, в частности, могут от­носиться следующие¹²⁹:

а) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования;

б) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

в) закладные,   законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

г) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;

д) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

е) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

ж) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

з) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

и) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

к) закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

л) закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

м) закладные на жилые помещения¹³⁰ (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним  справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закладная может быть использована как один из инстру­ментов развития системы ипотечного кредитования, что предусматривает и Концепция развития системы ипотечного жи­лищного кредитования в РФ, одобренная Постановлением Правительства РФ №28 от 11 января 2000 года «О мерах по разви­тию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

Основой предлагаемой Концепции является создание ры­ночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рын­ке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вто­ричном рынке.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных креди­тов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам – заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов не­обходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Концепция учитывает применяемое в мировой практи­ке большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кре­дитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке – кредиторы и инвесторы, осуществ­ляющие функцию рефинансирования кредиторов.