2.3.2. Применение сравнительного подхода.

Основные условия применения сравнительного полхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов;

• информация должна быть исчерпывающей, включая условия сделок;

• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход наиболее надежен при оценке жилья.

2.3.3. Преимущества и проблемы сравнительного подхода.

Основные преимущества подхода:

1. отражается мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

2. учитывается инфляция и изменение финансовых условий;

3. позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

4. прост в применении и дает надежные результаты.

Основные проблемы сравнительного подхода.

• Различия продаж: чем больше различий между сопоставимыми объектами, тем больше вероятность получения ненадежного результата.

• Сложность сбора информации о фактических ценах продаж: фактические цены нередко скрываются в целях уклонения от уплаты налогов и сборов.

• Сложность сбора информации об условиях сделки: проверка специфических условий сделки практически невозможна, а использование искаженной информации ведет к получению ненадежного результата. Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.

• Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата затруднено и требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.

2. Общие сведения об объекте оценки.

Дом находиться в г Нижний Тагил, Свердловская область, по адресу: ул.Газетная 65. Данный объект оценки располагается в Ленинском районе.

Общие сведения о квартире (по состоянию на 12,05.2008)

Квартира расположена на 3 этаже

Год постройки: 1986

Физический износ: 40

Общая площадь: 43кв.м.

Материал стен: керамзитобетон

Материал перекрытий: железобетонные плиты

Технические характеристики дома:

Средняя высота помещений: 2.75 м

Санузел совмещен

Описание элементов отделки:

В жилых комнатах:

Полы: ленолиум, паркет

Потолки: виниловые панели

Стены: обои

Перегородки: гипсолитовые

В кухне:

Полы: ленолиум

Потолки: виниловые панели

Стены: кафель, водоэмульсионная покраска

В других помещениях:

Полы: ленолиум

Потолки: водоэмульсионная покраска

Стены: обои

Наличие элементов благоустройства:

Ванная (душ) - есть

Водопровод - есть

Газ - есть

Горячее водоснабжение - есть

Канализация – есть

Лифт - нет

Мусоропровод - есть

Телевидение - есть

Телефон - есть

Центральное отопление - есть

Электроосвещение – есть

2. Оценка квартиры сравнительным подходом.

Объект оценки: двухкомнатная квартира по ул. Газетная площадью 43 м²

Номер	Улица/дом	Площадь	Цена(тыс. руб.)
1.	Первомайская 29	41	950
2.	Газетная 79	44	1200
3.	Пархоменко 25	42	965
4.	Вязовская 10	43	1000
5.	Циолковского 16	43	1100
6.	Учительская 56	42	900
7.	Проспект Мира 12	41	890
8.	Газетная 81	45	1250
	Газетная 65	43	?

Номер	Площадь	Цена(тыс. руб.)	Корректировка	Скоррек. цена(тыс. руб.)
1.	43-41=2	950	1,00+0,02 =1,02	969
2.	43-44=-1	1200	1,00-0,01=0,99	1188
3.	43-42=1	965	1,00 + 0,01=1,01	974
4.	43-43=0	1000	1,00	1000
5.	43-43=0	1100	1,00	1100
6.	43-42=1	900	1,00+ 0,01 =1,01	909
7.	43-41=2	890	1,00-0,02 = 1,02	908
8.	43-45=-2	1250	1,00-0,02 = 0,98	1225

908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225 тыс.руб.

Медиана – 987

Мода – 987

Ср. арифметическое -1034

Вывод: цена объекта оценки 987+1034/2=1 миллион 10 тысяч 504 рубля.

Заключение

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

По результатам выполненной работы можно сделать следующие выводы.

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход является основным при оценке объектов недвижи-мости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже схожих объектов недвижимости.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует актив-ный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объек-тов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, место-положение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок нахо-дится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Стоимости квартиры сравнительным подходом в результате расчетов составляет 1 010 504 (один миллион десять тысяч пятьсот четыре рубля).

Используемая литература

1.Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.

2.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

3.Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.

4.Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.

5.Иванова А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические науки. Москва, 2006. № 9.

6.Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.

7.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.

1 Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему.

2 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)

3 Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.

4 Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. – 240с.

5 Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.