4.1. Понятие, признаки и виды вещных прав

Вещным правом является абсолютное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками.

Вещные права характеризуются следующими признаками:

• непосредственным отношением лица к вещи;

• абсолютным характером;

• объектами являются только индивидуально-определенные вещи;

• защитой с помощью особых вещно-правовых исков.

Абсолютный характер вещных прав, проявляется в том, что все без исключения третьи лица обязаны не препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи и не воздействовать на вещь без его разрешения. Следовательно, третьи лица должны быть четко осведомлены о видах и содержании вещных прав. Именно этим обстоятельством объясняется необходимость исчерпывающего определения в законе перечня вещных прав и их содержания.

Виды вещных прав определены в законе следующим образом:

• право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;

• ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ) связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежат государственной регистрации. К числу таких прав относятся сервитут, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование;

• ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений - юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества. Имущество за названными юридическими лицами закрепляется собственником на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

см. также Проект ГК Статья 223. Виды вещных прав

Виды вещных прав

Вещное право: усиление защиты владения Высший арбитражный суд на своем сайте разместил очередную порцию предлагаемых изменений в гражданское законодательство. Они касаются владения, пользования и распоряжения имуществом. Обратимся к наиболее значимым из предлагаемых новаций.

4.2. Понятие и содержание права собственности

Определенную сложность представляет уяснение понятия и содержания права собственности, а также его места в системе гражданских прав в качестве абсолютного, т.е. защищаемого от неограниченного круга субъектов и предоставляющего правообладателю наиболее широкие правомочия экономического господства над объектом вещного права. Право собственности - субъективное право, и, как всякое субъективное право, возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу. Любому субъективному праву корреспондирует обязанность; в данном случае на всех без исключения третьих лиц возлагается обязанность не вторгаться в отношение собственника к вещи и не препятствовать осуществлению собственником своего права. Право собственности предоставляет правообладателю, и только ему, определять характер и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство и устраняя или допуская по своему усмотрению других лиц к его использованию. На основании изложенного можно дать следующее определение:

Право собственности как субъективное гражданское право есть возможность лица по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе и в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:

• владение;

• пользование;

• распоряжение.

Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.

Правомочие пользования - это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование, как правило, тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение).

Имущество, в том числе недвижимое, может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъекта Федерации.

Государственной собственностью в РФ является имущество, в том числе недвижимое, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.

Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов РФ осуществляется в порядке, установленном законом.

Например, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю в качестве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований (муниципальная собственность) осуществляется в соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". В федеральной собственности находятся земельные участки:

1) которые признаны таковыми федеральными законами;

2) право собственности РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

3) которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (п. 1 ст. 17 ЗК РФ).

Понятие права собственности

Основные формы и виды права собственности

подробно см. Общероссийский классификатор форм собственности ОК 027-99

Содержание права собственности

4.3. Способы приобретения права собственности

Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. Основания приобретения права собственности - это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица. Имущество в собственность может приобретаться различными способами, которые принято подразделять на две группы:

• первоначальные - не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;

• производные, при которых право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника.

К первоначальным способам приобретения права собственности на недвижимое имущество относятся:

• создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;

• при выполнении определенных условий - самовольная постройка;

• приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;

• приобретательная давность.

Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента государственной регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собственности с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.

На государственную регистрацию вновь возведенного объекта представляются документы, подтверждающие факт создания объекта, а также права на земельный участок для создания данного объекта недвижимости (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации). Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Соблюдение соответствующих норм и правил обеспечивается на стадиях:

1) осуществления подготовки проектной документации <*>;

2) выдачи разрешения на строительство <**>;

3) выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <***>.

--------------------------------

<*> Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

<**> Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

<***> Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются такие документы, как

- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

- документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

- заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и ряд других.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом требований ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

• для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;

• получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;

• при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;

• объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц <*>.

--------------------------------

<*> Подробнее см.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 241.

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:

• нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;

• отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;

• существенное нарушение строительных норм и правил.

Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена <*>.

--------------------------------

<*> Подробнее см.: Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. N 5.

Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи - один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.

Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Росрегистрация - в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росрегистрации - в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности <*>. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), сущность которой кратко можно выразить так: "время возводит владение в право" <**>. Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента регистрации права собственности на него в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

--------------------------------

<*> Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 (ред. от 12.11.2004) "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей" // СЗ РФ. 2003. N 38. Ст. 3668. В действующей редакции см. "КонсультантПлюс".

<**> Дернбург Г. Пандекты: вещное право. Т. 1. Ч. 2. СПб., 1905. С. 127.

Производные способы приобретения права собственности. Наличие правопреемства - вот основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения права собственности относятся:

• приобретение по договорам;

• в порядке наследования;

• в результате реорганизации юридического лица.

Важное значение имеет определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. На объекты недвижимости, права на которые подлежат регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в момент государственной регистрации перехода права, а не в момент фактической передачи или в какой-либо иной момент, определенный договором. Такой порядок получил название "система регистрации". Таким образом, право собственности на недвижимость на основании договоров возникает из сложного юридического состава.

Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня открытия наследства. Статьей 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

При реорганизации юридических лиц право у организаций-правопреемников возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права - передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).