Питання до теми

1. Наведіть приклади гудвілу реальних підприємств.

2. Що таке внутрішня норма прибутку?

Тема 8 . Оцінка вартості земельної ділянки, будівель та споруд

План.

1. Оцінка потенціалу землі та вартості земельної ділянки.

2. Оцінка вартості будівель та споруд.

1. Оцінка потенціалу землі та вартості земельної ділянки

Вартість міських земель обумовлена самою їх сутністю як просторового базису соціально-економічного містобудівного розвитку.

Цінність міських ділянок полягає в їх здатності приносити додатковий дохід, що виникає в межах міста, передусім завдяки зручності місцерозташування відносно ресурсів та інфраструктурного облаштування.

За можливістю отримання цього доходу власне і виокремлюється плата за міські ділянки.

Вартість землі має відповідати грошовій сумі, яка будучи покладеною в банк дасть у вигляді відсотків прибуток такого розміру, як і рентний дохід, який щорічно одержується з даної земельної ділянки.

Ціна землі – це капіталізований рентний дохід.

Цінність міських ділянок складається з показників диференційованої та абсолютної ренти.

Диференційована рента – відображає конкретну цінність земельної ділянки.

Види:

1. Рента за рахунок доступності ділянок.

2. Рента за рахунок освоєності територій (ринккові інфраструктури знижують собівартість завдяки зниженню витрат на створення загальної міської системи транспортування та соціальної інфраструктури).

3. Рента за рахунок ефективності збільшення капіталовкладень (коли площі мають спеціальні властивості).

Абсолютна – характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки.

Монопольна – утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місця розташування, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиція вільних ділянок внаслідок обмеженої міської площі не відповідають попиту на них.

Особливості використання порівняльного підходу при оцінці.

Порівняльний підхід використовується за умов розвиненого та активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж об`єктів оцінки є достатньою та доступною.

Він виходить з принципу заміщення, тобто раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями.

Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів аналогічних, бо оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стані, умовах і даті продажу, місцерозташування, фізичних характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок.

Використання коефіцієнтів поправки, коли корисні властивості ділянки значно перевищують об’єкт оцінки або ці властивості занижені, тоді використовується метод прямого розрахунку.

Порівняльний метод – є головним і найпоширенішим методом оцінки вартості земельної ділянки, коли дані про продаж доступні.

В основу методу оцінки вартості земельної ділянки покладені ціни угод що відбулися протягом останніх місяців. При цьому важливо, щоб на них не впливали нетипові умови, пов’язані, наприклад, з наявністю надзвичайного інтересу з боку продавця і покупця, або коли між останніми є зв’язки родинного чи іншого характеру.

Ціни угод можуть також відрізнятися від типових, якщо вони включають непередбачені договорами витрати (сплата невиконаних обов’язків попереднього власника – податки, різного роду компенсації).

Ціни угод та інші дані, що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов можуть використовуватися лише з обов’язковим врахування цих особливостей.

До ознак, що впливають на вартість земельної ділянки (етапи):

• правове відношення до земельної ділянки;

• умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, продаж при позбавлені власника майнових прав);

• дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображає зміну ринкових умов, тобто рівень інформації на активному ринку, взаємодію між попитом і пропозицією, сезонність);

• місце розташування, якість грунту;

• фізичні характеристики (розмір);

• використання прилеглої території;

• існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки.

Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів визначається середня (типова) вартість одиниці порівняння.

Алгоритм порівняльного методу оцінки, що базується на зіставлені продажів, передбачає:

• виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринку чи його сегментах;

• перевірку інформації про характер угоди;

• вибір одиниці порівняння;

• внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється, і тією що з нею порівнюється;

• визначення ціни продажу кожної земельної ділянки, що порівнюється, за умови, що вона мала такі самі параметри, як і ділянка яка оцінюється;

• встановлення вартості земельної ділянки, яка оцінюється.