2. Общие положения о техническом учете и технической инвентаризации объектов недвижимости

 

Осуществление гражданами и юридическими лицами своих прав в отношении принадлежащих им объектов недвижимости связано с обязательным наличием государственной регистрации прав на такие объекты в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122- ФЗ.

При этом следует учитывать, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости проводится исключительно по основаниям, установленным ст. 17 Федерального закона о государственной регистрации прав.

Данной статьей, в частности, предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план объекта недвижимого имущества с указанием его кадастрового (инвентарного) номера, а к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план земельного участка.

Присвоение кадастрового номера объекту осуществляется в результате проведения его кадастрового (технического) учета путем описания и индивидуализации объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), и в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Причем, присвоение кадастрового номера объекту, равно как и созда­ние указанных планов земельного участка и объекта недвижимости возмож­но только после проведения технической инвентаризации и уче­та самого объекта недвижимости и постановке на кадастровый учет земельного участка, на котором данный объект расположен.

Следовательно, государственной регистрации прав должны предшествовать два вида работ:

•   работы по технической инвентаризации, описанию и учету собственно объектов недвижимости, и

•   работы по землеустройству, межеванию и постановке на ка­дастровый учет земельных участков, на которых располо­жены объекты недвижимости.

Следует заметить, что проведение полного комплекса указан­ных работ требуется лишь в двух случаях:

•   в случае, если организации требуется оформить права собственности на вновь созданный объект недвижимости;

•   в случае, если организация-правообладатель по собствен­ному желанию проводит работы по оформлению прав на недвижимости, созданное или приобретенное до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав.

Во всех остальных случаях - то есть в случаях, когда требу­ется регистрация перехода права собственности на недвижимость по дого­вору или же регистрация обременения права, - перед государ­ственной регистрацией прав необходимо лишь осуществить текущую (внеплановую) техническую инвентаризацию объекта недвижимости с регистрацией текущих изменений в технических характе­ристиках объекта.

Обязанности по осуществлению технической инвентаризации объектов недвижимости, в случае их отчуждения по договору, исполняются лицом, передающим объект недвижимости, и являются определенной частью предпродажной подготовки объекта недвижимости.

Составление плана объекта недвижимости и присвоение ему инвентарного и кадастрового номера в настоящее время осуществляется организациями технической инвентаризации в рамках проведения работ по техническому описанию и учету.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственно­го реестра объектов градостроительной деятельности (утв. При­казом Госстроя РФ от 31.05.2001 № 120) доказательством суще­ствования объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и других технических характе­ристиках является наличие записи в Едином реестре объектов градостроительной деятельности, документальной основой которого служат технические паспорта объектов.

Таким образом, единственным юридическим критерием отнесения объекта основных средств к недвижимости является наличие технического паспорта с планом данного объекта и его кадастровым номером.

Окончательный ответ на вопрос, относится ли тот или иной объект основных средств к недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, уполномочена дать только орга­низация технической инвентаризации после проведения работ по техническому описанию и учету. Обязательным критерием отнесения объекта к недвижимости, помимо установленных статьей 130 ГК РФ, является наличие в техническом паспорте:

•   графического плана объекта с привязкой к местности;

•   литеры;

•   экспликации с указанием адреса объекта.

Техническая инвентаризация проводится в целях выявления наличия, принадлежности, фактического пользования, состоя­ния, стоимости и учета, как отдельных объектов недвижимости, так и иму­щественных комплексов, а также их описания и документиро­вания.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:

•   обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

•   формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;

•   обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

•   информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав;

•   сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

Государственному техническому учету и техниче­ской инвентаризации подлежат:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты.

Однако следует заметить, что само по себе проведение техни­ческой инвентаризации не означает «автоматической» регистра­ции прав на проинвентаризированные объекты.

В частности, бес­хозяйные объекты недвижимого имущества подлежат постановке на бухгалтерский учет учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок c ним в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 «Об утверждении положения о при­нятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей органами по государственной регистрации прав».

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на:

•   первичную;

•   плановую;

•   внеплановую.

Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не прово­дилась.

По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может прово­диться по заявлению любого из собственников.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной техни­ческой инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических доку­ментах.

Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в ПЯТЬ лет. Документы технической инвентаризации, при условии отсутствия каких-либо изменений технических или качественных ха­рактеристик объекта учета действительны в течение указанного срока, за исключением совершения сделок с объектом недвижимости.

В этом случае, возникает необходимость проведения внеплановой инвентаризации в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 г. (п. 9 Положения) и ФЗ «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» (ст. 17).

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных ха­рактеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, пе­реоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня ин­женерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законода­тельством Российской Федерации государственной регистрации.

Проведение первичной и внеплановой технической инвен­таризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляют­ся за плату, размер и порядок взимания которой устанавливают­ся законодательством Российской Федерации.