
- •Ванданимаева о.М. Вопрос 2. Земельный участок как объект недвижимости.
- •Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки
- •Вопрос 4. Отрицательная стоимость земли.
- •Медведева 1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •Глава 5. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земельных участков Вопрос 1. Основные характеристики земельного участка.
- •Вопрос 2. Цели и задачи оценки стоимости земельных участков. Процесс оценки.
- •Вопрос 3. Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли.
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Затратный подход
- •Вопрос 4. Информационное обеспечение для оценки земли.
- •Глава 6. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков Вопрос 1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Вопрос 2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Юридическая допустимость
- •Физическая осуществимость
- •Вопрос 3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Вопрос 3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков.
- •Глава 7. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков Вопрос 1. Классификация методов оценки земельных участков.
- •Используемые методы оценки земельных участков в практике оценки
- •2. Метод сравнения продаж
- •Вопрос 3. Метод распределения.
- •Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения
- •Вопрос 4. Метод выделения.
- •Вопрос 5. Метод капитализации земельной ренты.
- •Пример расчета премии за риск вложений в земельный участок
- •Определение ставки капитализации методом рыночных сравнений
- •Вопрос 6. Метод остатка.
- •Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли
- •Вопрос 7. Метод предполагаемого использования.
- •Вопрос 8. Прочие методы оценки земельных участков. Метод определения затрат на освоение
- •Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры
- •Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов
- •Мирзоян 1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- •1.3. Основные подходы и принципы оценки недвижимости
- •1.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Глава 9. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Вопрос 1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения.
- •Вопрос 2. Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения.
- •Вопрос 3. Применение теории реальных опционов для оценки земель сельскохозяйственного назначения.
5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
5.1.1. При оценке единых объектов недвижимости применяется методы трех подходов определения стоимости:
затратного;
сравнительного;
доходного.
5.1.2. Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.
5.1.3. При оценке земли, как территории или пространства, применяются только методы сравнительного и доходного подхода.
5.1.4. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.
5.2. Особенности применения затратного подхода
5.2.1. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости.
5.2.2. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:
- для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;
- для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;
- для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;
- для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.
5.2.3. Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.
5.2.4. При оценке природных объектов, являющихся составными элементами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, восстановление или замещение искусственными аналогами, а также по затратам на перемещение (например, водозабора).
5.2.5. Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные. Затраты по искусственному воспроизводству леса могут быть значительно меньше рыночной стоимости и экономической ценности участка лесной земли.