1.2. Предмет оценки стоимости земли

1.2.1. Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее, и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности.

1.6. Земельный участок как объект недвижимости

1.6.1. Согласно Международным стандартам оценки, земельный участок с имеющимися улучшениями является единым объектом недвижимости. Улучшениями могут быть здания, строения, сооружения, элементы инфраструктуры, зеленые насаждения, почвенный сдой, водные объекты, недра и др.

1.6.2. Земля как территория может быть элементом любого застроенного участка. Для ее оценки используется ряд методов, позволяющих выделить стоимость земельной составляющей из общей стоимости объ­екта недвижимости в целом (стоимости застроенного земельного участка).

1.6.3. В отечественном законодательстве под земельным участком понимается только земля, рассматриваемая как территория. Земельный кодекс Российской Федера­ции определяет, что земельный участок — это часть поверхности земли, (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установ­ленном порядке.

1.6.4. Данное юридическое определение земельного участка означает, что, согласно действующему законодательству, при оценке стоимости земельного участка должна определяться стоимость собственно земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделяться земельная состав­ляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

1.6.5. В некоторых случаях при оценке земли такое разделение стоимости на практике не производится. Это относится к таким объектам недвижимости, как земельные участки с многолетними насаждениями, водоемами, инженерной инфраструктурой, мелиоративными системами. Весь доход или иные полезности, создаваемый подобными объектами обычно приписывается к земле.

3. Отрицательная стоимость земли

3.1. Земля может иметь отрицательную стоимость.

3.2. Стоимость земли может принять отрица­тельную величину в результате:

- негативных экологических воздействий, приводящих к утрате полезных свойств земельного участка, например, в слу­чае химического или радиоактивного загрязнения, деградации поч­венного слоя и др.;

- возникновения ситуации, когда расходы, связанные с использованием земли, превышают доходы, например, в случаях, когда установленные платежи за землю превы­шают приносимый ею доход или земельная рента отсутствует.

3.3. Европейские стандарты оценки выделяют следующие случаи возникновения

отрицательной стоимости земли:

• земельные участки обременены обязательствами по восстановле­нию нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных ра­бот;

• арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную сто­имость аренды;

• владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, сво­бодного от таких обязательств.

3.4. Снижение стоимости в результате воздействия экологических факторов или выполнения требований законодательства по санации территории и охране окружающей среды называется экологическим устареванием.

3.5. Земля может стать истощаемым, то есть теряющим свою стоимость, активом в случае исчерпания природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что он больше не может приносить доходы при существующем использовании, например, к истощаемым активам могут быть отнесены свалки, полигоны отходов, кладбища, карьеры.