Глава 9. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Вопрос 1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения.

 

 

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Согласно п.1 ст.77 ЗК землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются пять основных групп:

1 группа – сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения), а также земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений,;

2 группа – земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

3 группа – замкнутые водоемы;

4 группа – лесные земли (покрытые не покрытые лесом) в составе земель сельскохозяйственного назначения;

5 группа – прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками и т.п.

 

Особенности использования сельскохозяйственных угодий подробно изложены в ст. 79 ЗК. В частности, сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

Классификация земель сельскохозяйственного назначения

 

Классификация земель осуществляется с помощью группировки по пригодности для использования в сельском хозяйстве, уровню потенциального плодородия и ограничивающими плодородие негативными факторами.

По пригодности выделяются четыре категории земель:

1.   Пригодные для использования под любые сельскохозяйственные угодья.

2.   Малопригодные под пашню и многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья.

3.   Непригодные или малопригодные для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии.

4.   Уникальные, малопригодные под пашню, но по своим уникальным свойствам пригодные для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников (виноград, чай, рис и др.).

 

Таблица 6.

 

Схема классификации земель сельскохозяйственного назначения

 

Категория	Класс	Оценочный разряд	Зерновой эквивалент, ц/га		Бонитет в баллах
			Среднее значение	Интервал	Среднее значение	Интервал
I. Пригодные для использования под любые сельхозугодья	1	1	61	60-62	98	95-100
		2	59	58-60	93	90-95
		3	57	56-58	88	86-90
		4	55	54-56	83	81-86
	2	5	53	52-54	78	76-81
		6	51	50-52	73	71-76
		7	49	48-50	69	67-71
		8	47	46-48	64	62-67
	3	9	45	44-46	59	57-62
		10	43	42-44	54	52-57
		11	41	40-42	50	48-52
		12	39	38-40	45	43-48
	4	13	37	36-38	40	38-43
		14	35	34-36	35	33-38
		15	33	32-34	31	29-33
		16	31	30-32	26	24-29
	5	17	29	28-30	21	19-24
		18	27	26-28	16	14-19
		19	25	24-26	12	10-14
		20	23	22-24	7	5-10
II. Малопригодные под пашню, многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья	6	21	29	28-30	21	19-24
		22	27	26-28	16	14-19
		23	25	24-26	12	10-14
		24	23	22-24	7	5-10
	7	25	21,5	21-22	3	2-5
		26	20,5	20-21	1	0-2
III. Непригодные или малопригодные под сельскохозяйственные угодья	8	27	Потенциально пригодные		-	-
		28	Непригодные		-	-
IV. Уникальные земли	9	29	-		-	-