Вопрос 4. Информационное обеспечение для оценки земли.

 

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 34, 37 и др.) установлено, что объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и  заключению договоров как купли-продажи, так и аренды земельных участков, должно предшествовать предоставление кадастрового номера и кадастровой карты земельного участка. Следовательно, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно использовать как источники информации, необходимые для описания земельного участка. Держатели реестра обязаны предоставлять эту информацию (в виде кадастрового плана).

Единый государственный реестр земель содержит:

     кадастровые номера земельных участков;

     местоположение земельных участков (адрес);

     площадь;

     категорию земель и разрешенное использование земельных участков;

     зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;

     экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

     качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель;

     наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землей.

 

Городские и районные земельные комитеты (госкомзем), а также земельные кадастровые палаты (ЗКП) субъекта Российской Федерации позволяют получить информацию о градостроительном зонировании и микрорайонах приоритетного спроса. Также можно получить статистические данные  о сделках и ценах на земельные участки, выкупаемые приватизированными предприятиями. Эти цены будут нижней границей рыночной цены земельных участков.

В процессе опроса работников городского госкомзема и земельной кадастровой палаты необходимо:

1)  определить районы или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим или наименьшим спросом при купле-продаже земельных участков;

2)  определить наличие спроса и предложения по верхней и нижней границам цены земельных участков;

3)  определить, сколько ценовых зон будет на территории исследуемого объекта (населенного пункта);

4)  определить наличие инженерно-строительных коммуникаций в населенном пункте:

          водопровода;

          электричества;

          газопровода;

          телефона;

5)  выявить нормативную цену по следующим землепользованиям:

          земли промышленности;

          земли коммерческого назначения (ларьки, павильоны, магазины, кафе, офисы);

          земли, занятые индивидуальной застройкой;

          земли, занятые дачными строениями;

          земли, занятые садово-огородными участками;

          земли, занятые участками, отведенными для личного подсобного хозяйства;

          земли, занятые многоэтажной жилой застройкой;

          земли, используемые для сельскохозяйственных целей (пашня, сенокос, пастбище, тепличное хозяйство);

6)  определить микрорайоны или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим и наименьшим спросом по списку в пункте 5;

7)  собрать имеющийся планово-картографический материал (карта инвентаризации земель, карта градостроительного зонирования, карта кадастрового зонирования со списком землепользователей).

 

Отделы технической инвентаризации – ОТИ (бывшие БТИ) в любом городе являются держателями информации по всем строениям в городе, включая инвентаризационную стоимость объектов недвижимости, которая может являться нижней границей их рыночной цены.

Нотариальные конторы. Практически все они владеют информацией о нижней и верхней границах рыночной стоимости недвижимости. Это связано непосредственно с фактом подтверждения передачи денежных средств при оформлении и регистрации сделок купли-продажи. Здесь также можно получить сведения по сегментам рынка.

Городские администрации владеют полной информацией о структуре управления и регулирования рынка недвижимости. Можно получить доступ к базе данных по аренде и продаже муниципальной собственности и местах регистрации сделок с недвижимостью.

Собственники или арендаторы недвижимости. Данный источник также очень важен, но он узко информирован по сравнению с риэлторскими фирмами. Каждый собственник или арендатор недвижимости знает, сколько он заплатил за право собственности или аренды, но обладает маленьким объемом информации. В данном случае от одного собственника или арендатора можно получить сведения об одной-трех сделках с его недвижимостью или с его партнерами по бизнесу.

При получении данных необходимо учитывать взаимовыгодные финансовые интересы. Их можно приобретать за разумное вознаграждение или предоставление взаимовыгодной информации.

Сбор сведений для оценки необходимо начинать с анализа местных периодических изданий. При этом, чем больше будет рассматриваемый период (примерно за 6-12 месяцев до даты сбора информации), тем достовернее и полнее данные. В изданиях можно взять следующую информацию:

     реклама риэлторских фирм с контактными телефонами и адресами;

     рекламные объявления о продаже объектов недвижимости с ценами;

     рекламные объявления о покупке объектов недвижимости;

     аналитические материалы о ситуации на рынке.

 

Информацию из местных периодических изданий (по мере возможности) можно подкрепить данными из рекламных теле- и радиороликов.

Обобщенные и анализированные объявления показывают ситуацию на рынке недвижимости (общую структуру спроса и предложения, динамику распределения цен спроса и предложения как в течение календарного года, так и по отдельным ценовым зонам). Полученные выводы необходимо подтвердить или опровергнуть (если это возможно) аналитическими обзорами рынка в прессе, а также при последующих контактах с риэлторскими фирмами. Объем, периодичность, а также временной интервал выхода рекламных объявлений позволяют определить количество работающих на рынке фирм, а также провести анализ их надежности (какое время они работают на данном рынке), известности, оборотах (количество реализуемых объектов в месяц) и в результате выбрать те фирмы, которые потенциально могут быть поставщиками информации о сделках.

Риэлторские фирмы являются основным источником (как правило) поступления данных. После того как на основании анализа средств массовой информации будет составлен список потенциальных фирм-поставщиков, нужно выделить 2-3 фирмы по каждому сегменту рынка.

Критерием отбора таких фирм будут объемы рекламы и сроки работы на рынке (определяется по дате выдаче лицензии или регистрации фирмы).

В случае, если с этими фирмами удастся выйти на контакт и предоставленного объема информации будет достаточно для моделирования, то источник можно считать исчерпанным.

Аккумулирование данной информации производится в специализированной базе данных, позволяющей совершить анализ ситуации на местном рынке недвижимости.