11. Основное содержание кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Основные понятия

Гос. Кад. Оценка с/х угодий – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату.

Качество с/х угодий – интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам.

Кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход.

Цель кадастровой оценки

Целью является определение кадастровой стоимости с/х угодий для обоснования земельного налога иных целей, установленных законом.

Объект кадастровой оценки

Объектом являются с/х угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладения, юридических и физических лиц.

Предмет кадастровой оценки

Предметом является значение кадастровой стоимости с/х угодий объектов кадастровой оценки.

Этапы кадастровой оценки

Первый этап (межрегиональная оценка земель) – оценка с/х угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения кадастровой оценки в субъектах РФ.

Объектами межрегиональной оценки земель являются сельскохозяйственные угодья субъектов РФ (земельно-оценочных районов), предметом оценки –оценочная продуктивность, оценочные затрвты цена производства валовой продукции, земельная рента, кадастровая стоимость.

Задачами оценки являются:

• определение базовых нормативов – показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ (земельно-оценочных районов), объективно отражающих природные, экономические условия и эффективность их использования;

• обеспечение сопоставимости показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий между субъектами РФ и земельно-оценочными районами, административными районами и земельными участками на стыке границ субъектов РФ и земельно-оценочных районов.

Для разработки базовых нормативов используется следующая информация по субъектам РФ (земельно-оценочным районам):

• данные государственного учета земель о площадях сельскохозяйственных угодий в предприятиях, занимающихся сельскохозяйственным производством, на дату (год) проведения кадастровой оценки земель, показатели предыдущей оценки земель по бонитету почв пашни и продуктивности кормовых угодий, показатели тепло- и влагообеспеченности территорий (сумма температур, осадков) в вегетативном периоде за 60-80 лет;

• многолетняя статистическая информация об использовании земель: об урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов, о посевных площадях культур и затратах на их возделывание, о площадях сенокосов и затратах на их использование по данным годовых бухгалтерских отчетов. При зональности территории субъекта РФ используется информация по административным районам. Информация обобщается по земельно-оценочным районам, т.е. определяются средние по оценочному району показатели урожайности и затрат по культурам и сенокосам.

Метод межрегиональной оценки земель основан на выявлении территориальной закономерности урожайности культур, продуктивности угодий, затрат и их факториальной обусловленности местными природными и экономическими условиями использования земель.

Второй этап - кадастровая оценка с/х угодий в субъектах РФ по административным районам и землепользованиям.

Оценка с/х угодий осуществляется по индивидуальным рентообразующим факторам:

-качеству (плодородие почв)

Плодородие сельскохозяйственных угодий земельного участка выражается баллом бонитета почв, определяемым как средневзвешенная величина из баллов бонитета и площадей разновидностей почв участка по формуле:

, где Б_уч – балл бонитета почв сельхозугодий участка;

Б_pi – балл бонитета i-ой разновидности почв;

П_pi – площадь i-ой разновидности почв земельного участка, га.

Балл бонитета разновидностей почв определяется путем их бонитировки по свойствам (бонитировочным признакам) почв.К основным бонитировочным признакам относятся: мощность органогенного горизонта, содержание гумуса в пахотном горизонте,% фракций физической глины и рН почвы. К дополнительным бонитировочным признакам отнесены негативные свойства, снижающие плодородие почв: оглеение, осолоделость, оподзоленность, карбонатность, засоление, солонцеватость, каменистость, щебнистость, эродированность, дефлированность. Свойства почв бонитируются отдельно по основным и дополнительным бонитировочным признакам.

-местоположение(удаленность с/х угодий до пунктов реализации продукции)

Местоположение сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные с использованием следующих коэффициентов: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные с использованием следующих коэффициентов:

первая группа (эквивалент) - 1,0;

вторая группа - 1,5;

третья группа - 2,5.

Эквивалентное расстояние от сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

m m

Эр_i =  Г_j К_j (Р₁ +Р₂Д₂ + Р₃Д₃) :  Г_j К_j ,

j=1 j=1

где Р₁, Р₂, Р₃ – расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ - коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

К_j – коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Г_j – объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района), %;

- технологическим свойствам

К технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий, учитываемым при проведении кадастровой оценки, относятся:

энергоемкость почв; контурность полей, размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями механизированной обработке, внутрихозяйственная удаленность полей, рельеф и каменистость угодий.

Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий в границах административного района определяется взвешиванием индексов технологических свойств сельскохозяйственных угодий в границах административного района на их площади.

Индекс технологических свойств рассчитывается с учетом долей затрат, зависящих отдельно от энергоемкости почв (Д_зэ) и технологических свойств земельных участков (Д_зт). Эти доли определяются согласно принятой при оценке сельскохозяйственных угодий структуре затрат.

Ит = Дзэ* Бэп+(Дзт-Дзэ)*100*Кр*Кк

^Дзт*Бк

где Б_эп –балл энергоемкости почв;

Б_к - балл контурности участков угодий;

К_р, К_к – коэффициенты, соответственно, рельефа и каменистости.

Энергоемкость почв оценивается в баллах. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв плугу 0,50 кгс/кв.см.

Б_эп= 49,2*4,12^с

Часто балл энергоемкости вычисляется простым способом, умножением показателей удельного сопротивления на 200, т.е. шкала открытая, допускается оценка более 100 баллов.

Каменистость пашни влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Она характеризуется количеством камней (м³/га) в 25-сантиметровом слое почвы (V_к, м³/га). Каменистость оценивается в коэффициентах. К_к=1,00+0,002V_к +0,00004 V_к²

Оценка рельефа. Рельеф также влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Для оценки участка пашни или сенокоса при сложном рельефе необходимо разделить этот участок на участки по классам угла склона в интервалах: менее 1^о, 1-3^о, 3-5^о, 5-7^о, 7-9^о.

К_р=1,00+0,004Г+0,003Г²

Оценка контурности полей, участков угодий

Контурность полей оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо пропорциональны ширине участка, количеству и ширине препятствий для механизированной обработки, выпуклостям и вогнутостям границ и обратно пропорциональны площади участка. Бк=102,5*0,9945^ш

Расстояние полей до хозяйственного центра.

Местоположение участков относительно хозяйственных центров и центральной усадьбы хозяйства является важнейшим фактором, определяющим условия организации производства и, соответственно, условия выполнения транспортных работ. Перевозка грузов, людей и техники при производстве продукции земледелия является неотъемлемой частью общего технологического процесса.

Их сумма составляет дифференциальный рентный доход. Расчетный рентный доход = дифференциальный рентный доход + Абсолютный рентный доход (независящий от качества и местопложения земель, обусловлен правом собствен6ности на землю 26 руб.) рЗатем расчитываем д