22. Кредитование недвижимости.

Повышение темпов развития российской экономики во многом определяется условиями инвестирования в производственный сектор за счет банковских кредитов. В теч. срока действия кредита и заемщик и кредитор явл. долевыми собствен-ми недв-ти, правда, неполны­ми. У них есть права владения и пользов-я, но нет права распо­ряжения. Все ипотечные кредиты делятся на 2 класса: с по­стоянными и переменными выплатами. 2-ой класс очень разнообразен и делится на неограниченное число подклас­сов. К 1-му классу относится ипотечное кредитов-е жилья. Так, н-р, Россий­ская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитов-я (в 2005 г.) имела след. условия: 1)%-ая ставка 15% годовых (инфляция 12%); 2)размер кредита не <30% и не > 70% ст-ти жилья; 3)ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35% от чистого ежемесячного семейного дохода и д. оставлять се­мье ∑ не < прожиточного минимума; 4)кредит д.б. погашен заемщиком до достижения пен­сионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет, и ч/з 6 месяцев возм-но досрочное погашение; 5)погашение производится равными платежами. Дополнит-ые расходы заемщика: а)оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья; б)комиссионные банку за оформление док-тов; в)оплата услуг нотариуса за удостоверение дог-ра куп­ли-продажи и закладной; г)сборы Федеральной регистрац-ой службы; д)годовой взнос страховой компании; е)оплата услуг риелторской фирмы, если вышеперечисленные действия или их часть поручаются для выполнения ей. Льготные долгосрочные (ипотечные) кредиты. На практике ипотечные кредиты заемщику иногда предостав­ляют со льготами в виде пониженной ставки %; льготного периода, когда выплачиваются только % или вообще ниче­го не выплачивается, и др. Это м.б. вызвано соц-ми, экологич-ми, политич., налоговыми, деловыми и иными причинами. В этом случае заемщик получает выгоду, а кредитор несет соотв-щие потери. Подобная выгода в финансовой математике наз. грант – эл-том. Создание фонда погашения ипотечного кредита Ранее рассм-лись случаи погашения ипотечного кредита распред-ми во времени выплатами. В практике ипотечного кредитов-я нередко встречается шаровая ипотека, когда кредит­ный дог-р предусм-ет выплату займа разовым платежом в конце кредитного срока. В этих случаях, особенно когда размер кредита большой и разо­вое погашение долга невозм-но, что типично для ипотеки, заем­щик заблаговременно начинает формир-е погасительного фонда, чтобы к окончанию срока кредита в этом фонде образова­лась сумма, равная долгу. Погасительный фонд создается путем внесения ден. вкла­дов в финансовое учрежд-е, и на накапливаемую сумму начисля­ются %. Взносы в финансовое учрежд-е м.б. по­стоянными и переменными. Рассмотрим первый случай. Задача состоит в составлении плана погашения кредита, т.е. определении размера взноса в пога­сительный фонд, расходов по амортизации кредита и динамики на­копленных сумм в погасительном фонде. Иногда, когда кредит льготный, удается размещать взносы в погасительный фонд под большие %, чем % на взятый кредит. На данном этапе развития рынка недвижимости в Российской Федерации, кроме ипотечного кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости.Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья. Преимущества: рассрочка платежей; затраты на приобретение жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%. К недостаткам долевого строительства можно отнести: потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор; получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.