21. Оценка стоимости объектов недвижимости.

Рынок недвиж-ти неотделим от инвестиц. сферы. Для инвестир-я очень важна оценка недвижимости-определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценщика. Процесс оценки недвиж состоит из след этапов: осуществл-я постановка задачи, которую необходимо решить 2.Предварительный осмотр и план ценки(неоход-е данные для анализа объекта, источники их получен-я) 3.Сбор и проверка данных. 4Применение подходов к оценке. Метод оценки-способ расчет стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов. 5.Затем проводится согласование полученных результатов (получение итоговой оценки имущества на основании рез-в применения различных подходов к оценке) 6.В заключении выполняется составления отчета об оценке объекта недвижимости. Существует 3 подхода к оценке объек. недвиж-ти: Сравнительный подход: совок-ть методов оценки стоимости, основана на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отнош.которых измен.инфляция о ценах сделок с ними. Последоват-ть дей-й при оц.недвиж-ти сравнит.подходом: 1)изучение рынка; 2)сбор и проверка достовер-ти информ; 3)корректировка цен продаж; 4)установл-е стои-ти объекта недвижимости. Осн.способы расчета корректировок:*парный анализ продаж(на основе подбора пары продаж, имеющ-х только 1 отличие. Б надежный метод) *статистический анализ *распределительный анализ(ранжиров-е сравнив-х продаж и определ-е места объекта оценки в этом ряду) Затратный подход: основывается на расчете затрат на воспроизводство зданий и сооруж-й кот.оценив-я с учетом всех видов износа к предприним.прибыли, к получ.стои-ти+рыночная ст-ть участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Стоимость воспроиз-ва или ст-ть замещения расчит-я одним из след.методов: 1)сравнит-й стоимости ед.заключенной в перемножении затрат на ед.сравнения. 2)ст-ти укрупненных элементов оц.имущ-ва на основе величины стоимости создания его осн-х элем-в. 3)количесвенный анализ оц.объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизв-во. Износ-снижение ст-ти имущ-ва под действием различ.причин. Различают: -физический,-функциональный,-внешний износ. Также он может быть устранимый и неустран. Доходный подход: -совокуп-ть методов оценки ст-ти нежвиж-ти, основан на опред-и ТС, ожидаемого от неё дохода. Для преобраз-я будущего дохода от недвижимости в ТС осуществляется капитализация дохода.(процесс, определяющ-й взаимосвязь буд.доходов и ТС оцениваемого объекта) Доход-чистый операционный доход, кот.способна приносить недвиж-ть за год.Оц.объектов нед-ти осуществляется в несколько этапов: 1)расчет суммы всех поступлений от объекта оц. 2)расчет действ. ВД 3)расчет расходов 4)определ-е валового чистого операц-го дохода 5) преобразование ожидаемых доходов в ТС. Оц. Рын-й ст-ти основана на преобразовании ожидаемых дох. в ТС, и осуществляется в 3 подхода: *метод мультипликатора ВД(основан на предложении, что существует прямая связь м\у рын. стоим-ю недвиж-ти и доходом от сдачи её в аренду). *метод прямой капитализации доходов, * метод дисконтирования ден. потоков.