4. Актуальные проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства на современном этапе

Важнейшими направлениями деятельности властей по реформированию жилищно-коммунального хозяйства являются:

– Окончательное разграничение функций собственника-домовладельца, управляющей организации (службы заказчика) и обслуживающей организации в государственном и муниципальном жилищных фондах. Это позволит повысить ответственность всех субъектов жилищно-коммунальной сферы, ускорит решение ее проблем.

– Разгосударствление эксплуатационных организаций, формирование самостоятельной финансовой базы собственника-домовладельца и договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг.

– Демонополизация деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и усиление местного самоуправления, что позволит более эффективно формировать на этом уровне рыночные отношения (цены, конкуренцию, предложение и спрос). В свою очередь это должно привести к снижению затрат и повышению качества предоставляемых населению услуг.

– Повышение ответственности руководителей и специалистов ЖКХ, повышение профессионализма всех работников отрасли (это отмечалось и населением, и экспертами, которыми в наших исследованиях были именно руководители и специалисты ЖКХ).

Несмотря на стесненные материальные условия многих россиян, растет их интерес к улучшению своего жилищного положения. Четверть респондентов планирует улучшить свои жилищные условия, используя как собственные, так и заемные денежные средства. Наибольшей популярностью у желающих изменить к лучшему свои жилищные условия пользуются коттеджи, индивидуальные дома, кирпичные дома улучшенной планировки (каждый пятый-четвертый предпочел их, а не панельно-блочные). В стратегии жилищной политики эти запросы населения должны найти отражение. Государственная (в том числе финансовая) поддержка желающих изменить жилищные условия – залог повышения экономической активности этих людей, а такая позиция способствует экономическому подъему страны.

Пока возможности улучшения жилищных условий собственными силами у россиян, как показывают социологические исследования, невелики. Каждый пятый нуждающийся в этом лишен каких-либо возможностей. Некоторые намерены что-то предпринять, но их планы наглядно демонстрируют скудость выбора пути. Подобная ситуация сложилась прежде всего из-за резкого сокращения поля государственной помощи. Только 6–9% опрошенных россиян рассчитывают на получение муниципального жилья в течение предстоящего пятилетия своей жизни. Еще 7–11%, рассчитывая в той или иной степени на собственные силы, предполагают улучшить жилищные условия посредством аренды жилья (2–4%) либо путем его приобретения за счет кредита (5–7%). Остальные, а их абсолютное большинство, все свои «пути-выходы» базируют на манипуляциях с имеющимся жильем, в первую очередь с жильем приватизированным. Неслучайно они ориентированы на то, чтобы любой ценой сохранить в собственности имеющееся жилье, считая, что это является главным залогом возможного улучшения и в то же время гарантией от ухудшения жилищных условий.

Никакой бюджет, никакие внебюджетные источники не помогут обеспечить жильем всех очередников. В этих условиях единственный выход – привлечение их собственных сбережений. Путей здесь несколько. Это прежде всего предоставление безвозмездных субсидий из бюджета для строительства и приобретения жилья очередниками (в среднем они оплачивают 40% стоимости приобретаемого жилья, остальные 60% предоставляет федеральный бюджет, муниципалитеты). Далее, выпуск социально направленного займа, срок обращения облигаций которого достаточен для того, чтобы граждане со средним достатком смогли накопить на квартиру (в Москве имеется такой опыт).

В этих условиях реальной (для многих единственной) возможностью является также использование ипотечного кредита, внедрение которого в российскую практику идет чрезвычайно сложно из-за ограниченности материальных возможностей граждан и правовой неотработанности многих аспектов ипотеки. Вместе с тем проблема улучшения жилищных условий стоит настолько остро, что 20% опрошенных граждан России готовы использовать ипотечный кредит даже при условии его представления на 10-20 лет при 10% годовых. Основная масса желающих кредитоваться (66%) ориентируется на получение его в размере от 100 до 400 тыс. руб. Это желание отмечено во всех возрастных группах: 19% двадцатилетних готовы взять кредит, максимальный процент у 31–40-летних и снижается этот показатель в более старших возрастах.

При существующем дефиците денежных средств актуальной схемой может стать небанковское кредитование строительства и приобретения жилья (продажа квартир в рассрочку с одновременным оформлением ее в собственность и залог) и использование накопительной системы. Оптимальный вариант – выпуск жилищных облигаций, что, с одной стороны, даст гражданам возможность постепенного накопления средств на квартиру (от 1 до 10 лет), с другой – привлечет в строительство муниципального жилья реальные средства (не внешние заимствования и не банковские кредиты, а средства граждан).

Рассматриваемая схема позволит реализовывать построенное на эти средства жилье с использованием механизма небанковской ипотеки, т. е. гражданин может накопить по облигациям половину стоимости квартиры, оформить ее в собственность, а на оплату другой половины стоимости получить рассрочку на 5–10 лет. Таким образом, оптимальный вариант – это комбинированное финансирование строительства муниципального жилья из различных источников, аккумулированное в рамках единого целевого бюджетного фонда.

Готовность россиян к участию в жилищном движении, судя по результатам опросов, достаточно высока. Без широкого жилищного движения успехов в реформировании жилищно-коммунальной сферы, как показывает мировой опыт, добиться невозможно. Необходимо содействовать развитию жилищного движения. Это значит, что власти должны поддержать его организационно, материально (на начальном этапе развития), методологически и методически.

Необходимо разработать программу по созданию в домах органов жилищного самоуправления, по стимулированию местных инициатив. Поощрение создания товариществ жильцов, осуществления жильцами выбора коммунальных служб, контроля над работой этих служб и т.д. Суть программы – расширение форм и методов информации населения в вопросах самоуправления. Следует организовать на местах постоянные консультации опытных специалистов-жилищников; в центральной, региональной и местной печати постоянно давать информацию о формах жилищного самоуправления (товарищества, общины, домкомы), об имеющемся опыте в этом деле и т. д. Местные власти могли бы оказать активистам материальную помощь: взять на себя часть расходов по оплате регистрационных сборов, за свой счет обучать жильцов науке жилищного менеджмента, с тем чтобы, получив лицензию, они рискнули взяться за полномасштабное управление своим домом.

Успех преобразований в жилищно-коммунальной сфере возможен только при изменении отношения органов местного самоуправления к проблеме жилищного и коммунального обслуживания человека. Люди только тогда поймут, что власть повернулась к ним лицом, когда почувствуют себя равноправными партнерами в процессе производства и предоставления услуг ЖКХ, когда качество этих услуг будет повышаться адекватно их цене, а процедура повышения тарифа станет публичной, доступной для понимания каждого гражданина.

Страховые намерения и поведение, судя по опросам россиян, проявляют по преимуществу те, кто свое жилье приватизировал. Отказываются от страхования люди, проживающие в государственном, муниципальном или ведомственном доме. На сегодняшний день имеется потенциал реализации страховых намерений граждан, необходимо активнее работать с ними, упростить, сделать доступнее для них возможности страхования.

Выше уже говорилось о важности усиления информационно-пропагандистской работы, направленной на разъяснение конкретных направлений жилищной реформы. Ознакомление и с ее концепцией, и с нормативными актами по ее реализации позволит привлечь население к практическому участию в преобразованиях жилищно-коммунальной сферы, преодолеть неприятие реформы и реализовать намечаемые преобразования.

Реформы в жилищно-коммунальной сфере чрезвычайно сложны, трудны, диспропорции достигли таких масштабов, что для достижения успеха потребуются не только время и политическая воля федерального правительства, но и творческая, целеустремленная работа на местах.