5.Основные механизмы расчета земельного налога.

Согласно новому Закону налог. базой принята кад. стоимость зем. участка, а размер конкретного зем. налога стал определяться как процент от этой кад. стоимости.

Плательщиками зем. налога признаются организации и физические лица, обладающие зем. участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, за исключением организаций и физ. лиц, которым зем. участки предоставлены на праве безвозмездного срочного пользования или переданы им по договору аренды.

Не признаются объектом налогообложения следующие земельные участки:

1) изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ: - занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культ. заповедниками, объектами археолог. наследия; - предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; - в пределах лес. фонда; - занятые находящимися в гос. собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением зем. участков, занятых обособленными вод. объектами.

Для отдельных категорий налогоплательщиков (героев, ветеранов, инвалидов и др.) предусмотрено также уменьшение налоговой базы на опред. необлагаемую сумму (10 тыс. руб.).

Принципиальным моментом новой системы налогообложения земли, как уже говорилось выше, является определение в качестве налог. базы кад. стоимости зем. участков, а не их площади. Учитывая, что при наличии рын. стоимости зем. участка его кад. стоимость рассчитывается от рыночной, данное положение является более прогрессивным с точки зрения развития рынка земли и недвижимости.

Переход на новую систему налогообложения земли предоставит право органам местного самоуправления самостоятельно регулировать налог. нагрузку и уровень доходов от использования зем. участков, повысит их финансовую самостоятельность и ответственность, создст условия для формирования в РФ стройной, логичной системы платного землепользования, позволяющей оптимизировать уровень зем. платежей, стимулировать землепользователей к эффективному использованию зем. ресурсов.

6.Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка.

Целью кад. оценки является одновременное определение кад. стоимости всех зем. участков в границах административно-территор. образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Гос. кад. оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного зем. участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кад. и един. оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Итоговая величина оценочной стоимости зем. участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность зем. рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость зем. участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разработки), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче, определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент капитализации

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких эконом. и рын. исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно брать как до, так и после налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности так же, как и продолжительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Сравнительный подход к оценке земельных участков получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель город. и сел. поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных зем. участков.

Если продаж незастроенных зем. участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных зем. участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных зем. участков.

Затратный подход к оценке зем. участков базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.