45.Какие факторы обуславливают сложность оценки земельных участков?

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами:1) спецификой данного объекта;2) не разработанностью нормативно-правовой базы;3) неразвитостью земельного рынка в стране.Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, и, прежде всего, размещение в центральной части городов промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает в себя:а) целевое назначение;б) форму собственности;в) разрешённое использование.а) Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.Весь земельный фонд РФ разделён на 7 категорий: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда и запаса. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке, соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т. п.).б) Форма собственности. Согласно Конституции РФ (статья 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

46. Рынок недвижимости и его характеристика

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости[2]. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:*   в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;*   в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;* в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д. «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью.