22.Метод капитализации дохода при оценке недвижимости.

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы: – тип недвижимости – эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; – достоверность и обширность информации; – характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).Наиболее часто используются следующие методы капитализации:– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; – метод валовой ренты, основанный на оценке имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя; – метод дисконтирования денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества; – метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);– метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.Основные условия применения метода прямой капитализации:– период поступления дохода стремится к бесконечности; – величина дохода постоянна; – условия использования объекта стабильны; – не учитываются первоначальные инвестиции; – одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки.

23.Виды прав на землю и другие объекты недвижимости.

По современному росс законодательству все права вообще и на земельные участки в частности, можно разделить на две большие группы: вещные и обязательственные. Вещное право, основным видом которого является право собственности, имеет ряд характерных особенностей, которые отличают его обязательственного. Рассмотрим их вкратце: 1. Круг вещных прав четко очерчен законом. И лицо не вправе по своему усмотрению создавать новые разновидности вещных прав. Для обязательственных прав такого ограничения не установлено. Участник обязательственных отношений может вступать в сделки как предусмотренные законом, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. 2. Вещное право в отличие от обязательственного, является разновидностью абсолютного права, то есть обладателю вещного права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его. 3. Владелец вещного права обладает правомочиями следования и преимущества. Первое означает, что собственник вещи, выбывшей из его владения, по общему правилу продолжает сохранять его и тогда, когда вещь находится у нового владельца. Чаще это касается вещей, выбывших из владения помимо воли ее владельца – 301 ГК (виндикационный иск). Правомочие преимущества сводится к тому, что при конкуренции вещного и обязательственного прав в первую очередь должно осуществляться вещное право. Следует отметить, что права на зем. участки, возникают по основаниям, установленным гражд. законодательством и фед законами. Сами основания будут рассмотрены в следующем параграфе. Рассмотрим виды вещных прав. Они перечислены в законе: - право собственности; право пожизненного наследуемого владения; - право постоянного (бессрочного) пользования; - сервитуты. Наиболее важным из них является право собственности, ибо все остальные по своей сути, являются производными от них. Право частной собственности на землю закреплено в Конституции РФ. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Собственники земли в полной мере обладают всеми тремя правомочиями, присущими праву собственности, то есть они вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей при условии, что реализация этих полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Зем участок, в соответствии как с земельным, так и гражд. законодательством, может находиться как в индивидуальной частной собственности, так и в общей собственности. Поскольку он считается объектом гражд. прав, недвижимым имуществом, на него в полной мере распространяются и положения Гражд кодекса об общей собственности. Общая собственность на зем. участок может быть двух видов - долевой и совместной. Общей совместной собственностью, например, станет земельный участок, приобретенный супругами, если брачным контрактом либо иным договором между ними не установлен иной режим этого участка.В соответствии как гражданским, так и земельным законодательством, право собственности бывает следующих видов: - частная собственность, когда земля принадлежат гражданам и юрид. лицам; - федеральная собственность, когда земля находится в собственности РФ; - собственность на землю субъектов РФ; - муниц. собственность. Право постоянного (бессрочного) пользования. Содержание правомочий этого вида права содержится в гражданском законодательстве, где сказано, что лицо, которому зем. участок предоставлен на указанном виде права осуществляет владение и пользование им в пределах установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Какое бы то ни было право распоряжения у землепользователя в этом случае отсутствует. Даже сдать в аренду часть неиспользуемой земли он не имеет право без разрешения собственника. Круг субъектов, которые имеют право на получение земельных участков на этом виде права приводится в земельном законодательстве. В частности, в ЗК указан исчерпывающий перечень этих субъектов. Гражданам зем. участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются вовсе. К тому же все юрид. лица, за которыми закреплены зем. участки на этом виде права, но не входящие в перечень ст. 20 ЗК, в соответствии с ФЗ «О введении в действие зем. кодекса РФ» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в аренду, либо выкупить их в собственность. Теперь о праве пожизненного наследуемого владения. На этом виде права земельные участки иметь могут только граждане. Здесь землевладелец имеет право не только право владения и пользования, но и очень ограниченного распоряжения – он имеет право сдать его в аренду или безвозмездное срочное пользование по своему усмотрению. Еще одной разновидностью вещных прав являются сервитуты. Сервитутное право ограниченного пользования земельным участком возникло в российском законодательстве недавно. Само это право известно со времен Древнего Рима и почти без изменений было затем реципировано многими последующими правовыми системами. Римское право знало свыше 40 личных и земельных сервитутов. Смысл сервитута заключается в том, что субъект сервитута (сервитуарий) вправе был пользоваться чужой вещью, особенно если она неразлучно связана с земельным участком.Следует отметить, что сервитуты бывают двух видов: частные и публичные.