18. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса — это метод, позволяющий получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.

Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли и объекта бизнеса в целом, т. е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведённых к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

19.Метод дисконтирования денежного потока для определения стоимости объекта недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по токов денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

21.Какие методы используются для расчета ставки капитализации при определении стоимости земли.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов.Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализацииВ качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х – весовой коэффициент 1-й инвестиции.У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих- Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала.Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода.Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;– GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.Последовательность применения метода остатка:– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью; – расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью; – расчет стоимости неизвестной компоненты;– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.