Глава 6

НЕГАТИВНІ ПРОЦЕСИ, ЩО ВПЛИВАЮТЬ

НА СОЦІАЛЬНО-ПРАВОВИЙ І АРХІТЕКТУРНО-МІСТОБУДІВНИЙ СТАН МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ

6.1. Критерії оцінки міських земель

з погляду соціально-правового аспекту

У широкому змісті соціально-правові аспекти стану земель – це відповідність реальної ситуації на міських землях норма-тивам якості життя, які, однак, не мають однозначного тракту-вання. Сюди відноситься, наприклад, тривалість життя як найважливіший, підсумковий показник. Частина соціальних критеріїв розглядається серед архітектурно-містобудівних. З більш вузького погляду під оцінкою соціально-правового ста-ну земель розуміється дотримання норм земельного законо-давства.

6.2. Оцінка міських земель з погляду архітектурно-містобудівного аспекту

6.2.1. Загальні архітектурно-містобудівні критерії оцінки

У містобудуванні склалися і затверджені нормативні вимо-ги до використання міських територій. Їхнє дотримання – важ-ливий критерій оцінки стану земель. Викладені вони в ДБНУ, СНіПах, ВСНах, різноманітних постійних і тимчасових нормах і правилах планування і забудови окремих міст.

Розповсюджені показники оцінки архітектурно-містобудів-ного стану міських земель – коефіцієнт щільності забудо-ви К₁ і коефіцієнт інтенсивності (розгорнутої щільності) забудови К₂. У деяких джерелах вони іменуються відповідно відсотком забудови і щільністю забудови.

К₁ характеризується відношенням площі ділянки, яка забу-дована, S_забуд. до її загальної площі S_заг.; виміряється у відсот-ках або кв.м/га:

(6.1)

К₂ характеризує мінімально припустиму кількість квадрат-них метрів розгорнутої площі будинків і споруд (тобто загаль-ної площі приміщень у будинках з урахуванням поверховості, S_{розг.заг.} ), що приходиться на 1 га території, яка зайнята ними:

(6.2)

Цей показник у принципі також може бути виражений і у відсотках.

Застосовують і часткові коефіцієнти щільності забудови і коефіцієнт інтенсивності забудови, де розрахунки проводять-ся для окремих видів забудови (виробнича забудова, житло-ва й ін.).

Загальна площа, що знаходиться на ділянці під забудовою S_заг. легко розраховується по дешифрованим аерофотомате-ріалам.

Розгорнута загальна площа приміщень на ділянці S_{розг.заг.} може бути точно визначена лише в результаті натурних обмі-рювань. Її наближені значення обчислюються шляхом мно-ження відповідних площ під забудовою окремими будинками і спорудами на поверховість цих будинків і споруд (n) з нас-тупним підсумовуванням, і стає можливим розрахунок К₂ за формулою:

(6.3)

Найбільш інформативну оцінку стану забудованості зе-мель міста можна одержати, спільно аналізуючи кількісні зна-чення К₁ і К₂. Це відбувається в процесі аналізу інтенсив-ності використання забудованих міських земель (табл. 36).

Таблиця 36

Шкала для оцінки інтенсивності використання забудованих міських земель

К1,%	К2, кв.м/га
	0,5–5	5,1–10	10,1–15	15,1–20	20,1–30	>30
5–20	дуже низька	низька	низька	середня	висока	дуже висока
21-50	дуже низька	низька	середня	середня	висока	дуже висока
51–100	низька	низька	середня	середня	висока	дуже висока

Зрозуміло, що рекомендації з інтенсивності використання земель диференціюються для різного їхнього функціонально-го призначення і для міст різного типу.

Оскільки величини К₁, К₂ і середня поверховість забудови n взаємозалежні, то справедливі пропозиції для оцінки інтен-сивності використання забудованих міських земель за допо-могою супряженого аналізу пара показників “К₁-n” і “К₂-n”.

Величини, зворотні загальним і частковим К₁ і К₂, є коефі-цієнтами землеємності для відповідних видів забудови. Вони показують, яка кількість земель необхідна для будів-ництва одиниці площі будинків і споруд різного призначення (з обліком чи без обліку їхньої поверховості). Більш широко застосовують простий коефіцієнт землеємності. Це величина, зворотна коефіцієнту щільності забудови і виражається в квадратних метрах площі ділянки, необхідної для будівницт-ва 1 кв. м будинків і споруд:

(6.4)

Ступінь існуючої забудованості ділянки щодо плано-ваної по проекту в певній мірі характеризує, наскільки є освоєною ділянка з позиції її забудови. Вона обчислюється за формулою:

(6.5)

де верхніми індексами позначені відповідно існуючі і проекто-вані значення забудованої площі ділянки.

Оціночна шкала для ступеня забудованості ділянки наве-дена в табл. 37.

Таблиця 37